Перейти к основному содержанию

Статья 38.2 ЗК РФ. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

Новая редакция Ст. 38.2 ЗК РФ

Утратила силу с 1 марта 2015 г.

Комментарий к Статье 38.2 ЗК РФ

Положения комментируемой статьи являются частью совокупности норм о порядке организации и проведения торгов, заключении договора по их результатам, которым посвящены также п. п. 2, 4, 7 ст. 30, ст. ст. 38 и 38.1 ЗК, ст. 447, п. 2 и п. 4 ст. 448 ГК.

При применении ст. 38.2 ЗК необходимо четко понимать, что такое "комплексное освоение в целях жилищного строительства". Это понятие заимствовано ЗК из градостроительной деятельности. Однако в ст. 1 ГрК (основные понятия, которые используются в ГрК) оно не раскрывается. Вместе с этим ч. 23 ст. 1 ГрК раскрывает такое понятие, как "программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа", объектом которых является комплекс технологически связанных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов (ч. 24 ст. 1 ГрК).

Пункт 1 ст. 38.2 ЗК, не приводя развернутого определения, как бы между прочим делает оговорку о содержании понятия "комплексное освоение в целях жилищного строительства", говоря, что оно "включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности". Для органов местного самоуправления трех указанных составных частей оказывается достаточно, чтобы раскрыть это понятие. Так, например, согласно ст. 1 Правил землепользования и застройки города Иваново <420> комплексное освоение в целях жилищного строительства - мероприятия, "включающие в себя: 1) подготовку документации по планировке территории; 2) выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; 3) осуществление строительства".
--------------------------------
<420> Утв. реш. Ивановской городской Думы от 27 февраля 2008 г. N 694. Последние изменения утверждены решением Ивановской городской Думы от 29 июля 2011 г. N 263 "О внесении изменений и дополнений в правила землепользования и застройки города Иванова" // СПС "Референт".

Комментируемая статья предусматривает, что торги по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся в форме аукциона. Между тем его победитель обязан выполнить целый ряд условий, указанных в этих статьях. Поэтому по своей сути данные торги, по мнению некоторых исследователей, скорее являются конкурсом, а не аукционом <421>. Полагаем, что для такого суждения нет оснований. Пункт 7 ст. 38.2 ЗК устанавливает правило, согласно которому победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения. Согласно п. 4 ст. 447 ГК выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Предоставление для участия в аукционе наряду с документами, которые указаны в п. 12 ст. 38.1 ЗК, еще и документов с предложениями по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка (п. 5 ст. 38.2 ЗК) следует рассматривать во взаимосвязи с существенными условиями договора с победителем аукциона, т.е. как проект таких условий.
--------------------------------
<421> Попов М.В. Указ. соч. С. 141.

Рассредоточенность правил об организации и проведении торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства между ст. ст. 30, 38.1, 38.2 ЗК, ст. ст. 447 и 448 ГК вряд ли можно назвать удобной с точки зрения практического применения.

Другой комментарий к Ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации

В комментируемой статье отражены особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Эти особенности заключаются в следующем.

Аукцион проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. Аукцион проводится в соответствии с правилами, предусмотренными в ст. 38.1 ЗК РФ, с учетом положений комментируемой статьи. Так, в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подп. 1-3, 6-9 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ, должен быть дополнительно указан ряд определенных условий.

Для того чтобы учесть местные экономические и социальные условия, могут быть установлены и другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, кроме тех, которые указаны в комментируемой статье. Однако следует отметить, что не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме тех, которые установлены в комментируемой статье.

К числу особенностей проведения аукциона относится также требование о том, что для участия в аукционе заявители должны представить в установленный в извещении о проведении аукциона срок также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Особо следует подчеркнуть, что организатор аукциона не вправе требовать представления каких-либо других документов, кроме тех, которые указаны в комментируемой статье.