Новая редакция Ст. 3 ЗК РФ
1. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).
2. К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.
К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.
3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Комментарий к Статье 3 ЗК РФ
Статья 3 ЗК имеет особое значение для правоприменительной практики по земельным спорам, поскольку, во-первых, она определяет предмет земельного законодательства, а, во-вторых, позволяет отграничить земельное законодательство от смежных отраслей российского законодательства - гражданского законодательства, иных отраслей природоресурсного (водного, лесного, законодательства о недрах) и экологического законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 3 ЗК земельное законодательство регулирует земельные отношения, под которыми понимаются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом в механизме правового регулирования земельных отношений охране земли "как важнейшему компоненту окружающей среды и средству производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве" отдается приоритет перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Как это закреплено в качестве одного из принципов земельного законодательства, владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде (подп. 2 п. 1 ст. 1 ЗК России).
В легальной дефиниции земельных отношений ("отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации") законодатель исходит из закрепленного в ст. 1 (подп. 1 п. 1) ЗК принципа земельного законодательства, в соответствии с которым земельное законодательство должно формироваться с учетом того особого значения, которое земля имеет как основа жизни и деятельности человека. В свою очередь, данный принцип правового регулирования земельных отношений исходит из предписаний ст. 9 Конституции РФ, согласно которому "земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории".
В качестве lex specialis при регулировании земельных отношений выступает земельное законодательство, как оно определено в ст. 2 ЗК РФ.
Специфика объектов земельных отношений, их органическая взаимосвязь с иными компонентами природной среды обусловливают тесную связь земельного законодательства с рядом "смежных отраслей" российского законодательства. Земельные отношения могут регулироваться, помимо актов земельного законодательства, актами иных "смежных" отраслей российского законодательства - лесного, водного законодательства, законодательства о недрах, об охране окружающей природной среды и т.д. (например, отношения по использованию и охране земель лесного фонда могут регулироваться земельным, лесным законодательством, законодательством об охране окружающей природной среды, об особо охраняемых территориях и т.д.).
В комментируемой статье перечислены смежные отрасли законодательства, которые могут быть использованы при регулировании земельных отношений наряду с земельным законодательством:
- законодательство о недрах, которое состоит из Закона РФ от 21 февраля 1992 года N 2395-1 "О недрах" <43> и принимаемых в соответствии с ним других федеральных законов и иных нормативных правовых актов, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации (ст. 1 Закона РФ "О недрах");
--------------------------------
<43> СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.
- лесное законодательство, включающее Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 года N 200-ФЗ <44>, другие федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы субъектов Российской Федерации (ст. 2 Лесного кодекса РФ);
--------------------------------
<44> СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5278.
- водное законодательство - Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 года N 74-ФЗ <45>, другие федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы субъектов Российской Федерации (ст. 2 Водного кодекса РФ);
--------------------------------
<45> СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.
- законодательство о животном мире - Федеральный закон от 24 апреля 1995 года N 52-ФЗ "О животном мире" <46>, принимаемые в соответствии с ним законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации об охране и использовании животного мира (ст. 3 Федерального закона "О животном мире");
--------------------------------
<46> СЗ РФ. 1995. N 17. Ст. 1462.
- законодательство об охране окружающей среды - Федеральный закон от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" <47>, другие федеральные законы, а также принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (ст. 2 Федерального закона "Об охране окружающей среды");
--------------------------------
<47> СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133.
- законодательство об охране атмосферного воздуха - Федеральный закон от 4 мая 1999 года N 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха" <48> и принимаемые в соответствии с ним другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (ст. 2 Федерального закона "Об охране атмосферного воздуха");
--------------------------------
<48> СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2222.
- законодательство об особо охраняемых природных территориях и объектах - Федеральный закон от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" <49>, принимаемые в соответствии с ним другие законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (ст. 1 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях");
--------------------------------
<49> СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.
- законодательство об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации - Федеральный закон от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" <50> и принимаемые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также принимаемые в соответствии с ними в пределах компетенции субъектов Российской Федерации законы субъектов Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (ст. 2 Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").
--------------------------------
<50> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.
- другие "специальные" (по терминологии ЗК) федеральные законы (например, Федеральный закон от 7 мая 2001 года N 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" <51>).
--------------------------------
<51> СЗ РФ. 2001. N 20. Ст. 1972.
В российском законодательстве нередко встречаются случаи комплексного правового регулирования определенных видов земельных отношений - нормами земельного законодательства и упомянутых смежных отраслей. Так, например, в ст. 5 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" закреплено: "Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом".
Комментируемая статья содержит принцип определения применимого права в тех случаях, когда возможно комплексное регулирование земельных отношений различными отраслями российского законодательства.
В соответствии со ст. 3 ЗК нормы вышеперечисленных отраслей законодательства применяются к земельным отношениям, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Иными словами, только в том случае, если по конкретному вопросу в земельном законодательстве отсутствуют соответствующие нормы, могут быть применены нормы смежных отраслей законодательства.
Базовые положения, определяющие правовые рамки использования земли, содержатся в гражданском законодательстве:
- земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ);
- владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 209 ГК) и т.д.
Особое внимание в ст. 3 уделено установлению применимого права при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. В этом случае по общему правилу применяется гражданское законодательство, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными специальными федеральными законами. К числу таких "специальных" (по терминологии ЗК) законов может быть отнесен, например, Федеральный закон от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <52> (ст. 16 "Особенности предоставления земельных участков для строительства олимпийских объектов", ст. 17 "Право государственной и муниципальной собственности на земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов" и т.д.).
--------------------------------
<52> СЗ РФ. 2007. N 4. Ст. 6071.
Другой комментарий к Ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации
1. Особенности земли как объекта природы и природного ресурса определяют специфику земельных отношений, отличая их от иных общественных отношений. Ряд этих особенностей имеет юридически значимый характер. Так, земля существует без всякого содействия со стороны человека как всеобщее условие и предмет человеческого труда. Земля - территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Это важное свойство земли отражено в ст. 9 КРФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Земля относится к числу неуничтожимых природных объектов. Можно уничтожить плодородный почвенный слой, покрывающий землю, однако землю как пространственный территориальный базис, как правило, уничтожить нельзя. В связи с этим земля, являющаяся местом существования человеческого общества, в обозримом будущем обладает признаком незаменимости.
В отличие от растительного и животного мира, объекты которого относятся к числу возобновляемых ресурсов природы, земля не обладает таким свойством. Однако естественное плодородие земли может быть восстановлено при применении специальных методов.
Очень важным обстоятельством является также то, что земля ограничена в пространстве. Человеческое общество существует на определенной территории, обычно очерченной границами соответствующего государства. Любой человек владеет земельным участком, площадь которого всегда ограничена, как бы велик он ни был.
Земля как объект общественных отношений даже в тех случаях, когда к ней прикладывается человеческий труд, вкладываются денежные средства для производства каких-либо улучшений, продолжает оставаться объектом природы. Застроенный, заасфальтированный, забетонированный и т.п. земельный участок в любом случае всегда будет оставаться природным объектом.
Земля выполняет, по крайней мере, три важнейшие функции: 1) является средством производства в сельском и лесном хозяйстве; 2) используется как пространственный (территориальный) базис; 3) выполняет экологическую функцию как компонент сложных взаимосвязей объектов природы - экологической системы.
В системе общественных отношений земельные отношения не существуют в отрыве от иных отношений, они не изолированы от них. Земля используется для хозяйственной и иной деятельности человека, связанной с созданием и эксплуатацией искусственных объектов недвижимости, а также использованием естественных природных объектов. Использование всех этих объектов без одновременного использования земли физически невозможно. В результате использования земли для различных целей возникает своеобразный комплекс общественных отношений по поводу не только непосредственно земли, но и тех объектов, которые находятся на ней и под ее поверхностью.
В "чистом" виде земельных отношений практически не существует. Традиционно применяемый термин "земельные отношения" не совсем адекватно отражает суть реально существующих отношений по поводу земли, которые значительно шире по содержанию. Пожалуй, единственным примером собственно земельных отношений может служить использование земли для растениеводства, выращивания сельскохозяйственных культур, требующих ежегодной культивации.
Так, использование земель населенных пунктов органически связано с созданием объектов недвижимости на них (зданий, строений и сооружений). Система общественных отношений, складывающихся по поводу этой категории земель, - это единый комплекс градостроительных и земельных отношений, регулируемых правом. В какой-то мере схожая ситуация складывается применительно к землям лесного фонда. База лесных отношений - земельные отношения. Одной из главных целей использования земель лесного фонда являются лесовосстановление и лесовыращивание, т.е. лесохозяйственное использование земель.
Отношения по использованию и охране земель (земельные отношения) подразделяются на три основные группы в зависимости от того, в каких целях используются земли. К первой группе относятся отношения по поводу земель, преимущественно используемых как средство производства. Ко второй - отношения по поводу земель, которые служат пространственным (территориальным) базисом. Третью группу земельных отношений составляют отношения по поводу земель особо охраняемых природных территорий и объектов, главной особенностью которых является то, что эти земли изъяты из хозяйственного использования или ограничены в использовании.
Обычно земельные отношения возникают по поводу земельного участка. Индивидуализированная часть земли - земельный участок признается гражданским и земельным законодательством недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных вещных прав.
Поскольку земельный участок признан недвижимостью, имуществом, постольку отношения, возникающие по поводу участка земли, выступающего в такой роли, имеют определенную специфику. Земельный участок - "необычное" имущество, он является природным объектом и природным ресурсом. Общественные отношения, возникающие по поводу земельного участка, являются земельными отношениями - особым видом общественных отношений. Отношения, возникающие по поводу земельного участка как недвижимости, являются земельными отношениями, которые имеют имущественный характер.
Для того чтобы решать вопросы рационального использования земель, обеспечения их охраны, недостаточно регламентировать лишь условия использования и охраны земель, систему прав на землю, порядок их осуществления, оборот земельных участков. Государство организует процесс рационального использования и охраны земельных ресурсов посредством деятельности соответствующих государственных органов, наделенных компетенцией по осуществлению весьма специфических функций в этой области. Земельные отношения имущественного характера тесно переплетаются с земельными отношениями организационного характера, которые также регулируются земельным законодательством.
Земельное законодательство регламентирует содержание деятельности исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления по организации рационального использования и охраны земель, реализации соответствующих управленческих функций, например таких, как территориальное планирование использования земель, контроль за использованием и охраной земель и т.д.
2. Земельный кодекс разграничивает сферы действия земельного законодательства и законодательства о природных ресурсах, об охране окружающей среды и иных отраслей законодательства. Горные, водные, лесные отношения регулируются самостоятельными отраслями законодательства: законодательством о недрах, водным и лесным законодательством. Такое разграничение необходимо для правильного и наиболее эффективного применения этого законодательства. Общественные отношения возникают по поводу определенных природных объектов: земли, недр, вод, лесов и др., поэтому круг общественных отношений по поводу эти объектов природы не совпадает и, соответственно, существуют различные отрасли законодательства, регулирующие эти отношения.
Принцип раздельного правового регулирования использования и охраны природных ресурсов закреплен лишь в некоторых законодательных актах. Так, Закон РФ "О недрах" в ст. 1 предусматривает, что отношения, связанные с использованием и охраной земель, вод, растительного и животного мира, атмосферного воздуха, возникающие при пользовании недрами, регулируются соответствующим законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ.
Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (ст. 1) предусматривает, что отношения, возникающие при пользовании землями, водными, лесными и иными природными ресурсами особо охраняемых природных территорий, регулируются соответствующим законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ.
Разграничиваются предметы правового регулирования земельного законодательства и законодательства о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. Согласно ст. 2 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" законодательство о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах регулирует отношения, возникающие в связи с использованием и охраной природных лечебных ресурсов как в пределах указанных особо охраняемых природных территорий, так и расположенных вне их границ. Отношения, связанные с использованием и охраной природных ресурсов, не отнесенных к лечебным, регулируются земельным, водным, лесным и иным законодательством о природных ресурсах. Имущественные отношения в области использования и охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено федеральным законом.
Принцип разграничения сфер действия земельного и водного законодательства не отражен в Водном кодексе РФ. В ст. 4 ВдК говорится лишь о том, что водное законодательство регулирует водные отношения. Имущественные отношения, связанные с оборотом водных объектов, определяются гражданским законодательством в той мере, в какой они не урегулированы ВдК.
Объясняется это, видимо, тем, что водное законодательство вторгается в сферу действия земельного законодательства, включая в содержание понятия "поверхностный водный объект" не только поверхностные воды, но и покрытые ими земли в пределах береговой линии (ст. 5 ВдК).
В Федеральном законе от 24 апреля 1995 г. N 52-ФЗ "О животном мире" также прямо не определено соотношение законодательства о животном мире с иными смежными отраслями. Однако в ст. 3 этого Закона достаточно четко определена сфера его действия, собственный предмет регулирования.
Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" не определяет соотношения предмета своего регулирования с земельным, горным и другими отраслями законодательства. В ст. 2 этого Закона говорится лишь, что отношения, возникающие в области охраны и рационального использования природных ресурсов, их сохранения и восстановления, регулируются международными договорами Российской Федерации, земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, животном мире, иным законодательством в области охраны окружающей среды и природопользования.
В ст. 2 Федерального закона от 4 мая 1999 г. N 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха" разграничено только законодательство об охране атмосферного воздуха и гражданское законодательство. В этой статье сказано, что имущественные отношения, возникающие при осуществлении деятельности по охране атмосферного воздуха, регулируются гражданским законодательством.
Согласно ч. 2 ст. 3 ЛК РФ имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также ЗК, если иное не установлено ЛК, другими федеральными законами.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 7 мая 2001 г. N 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" правовое регулирование отношений в области образования, охраны и использования территорий традиционного природопользования осуществляется данным Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, т.е. в том числе и нормами земельного законодательства.
В целом в отношении применения норм иного законодательства к регулированию земельных отношений действует следующий принцип. К земельным отношениям нормы других отраслей законодательства применяются в том случае, если эти отношения не урегулированы в земельном законодательстве.
3. Особого внимания заслуживает вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства. Пункт 1 ст. 1 ЗК РФ (см. комментарий) предусматривает, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. Суть этого принципа состоит в следующем.
Существуют различия в предметах правового регулирования земельного и гражданского законодательства. Предметом гражданского законодательства являются имущественные отношения, которые представляют собой отношения по поводу имущества, материальных благ, имеющих экономическую форму товара. Эти отношения основаны на принципах равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности сторон. Отношения, не отвечающие указанным признакам, не регулируются нормами гражданского права.
Общую сферу правового регулирования земельного и гражданского законодательства составляют вопросы права собственности на землю, иных вещных прав на земельные участки, оборота земельных участков, совершения договоров с земельными участками (в незначительной степени) и гражданско-правовой ответственности за нарушение земельного законодательства.
Касаясь указанных вопросов, гражданское законодательство не раскрывает их содержание. В ряде статей ГК имеются бланкетные нормы, определяющие сферу регулирования отношений по поводу земли нормами земельного законодательства.
Пункт 3 ст. 129 ГК РФ относит регулирование особенностей оборота земель к предмету земельного законодательства. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Статья 27 ЗК РФ (п. 1) предусматривает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и нормами ЗК РФ.
Регулирование сделок с земельными участками, безусловно, сфера гражданского законодательства. Однако и в этой области гражданское законодательство допускает возможность отразить особенности совершения таких сделок в земельном законодательстве.
Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 129 ГК РФ). ЗК РФ подтверждает эту норму ГК РФ. Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборота земельных участков (ст. 52 ЗК РФ).
Что касается гражданско-правовой ответственности за нарушение земельного законодательства, то эти вопросы регулируются гражданским правом. Однако и в этой области есть своя специфика. Так, при определении размера ущерба, причиненного земле, в ряде случаев применяются специальные методики. Порядок возмещения ущерба, причиненного правомерными действиями, например, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также в некоторых иных ситуациях регулируется не гражданским, а земельным законодательством.
Гражданское законодательство определяет общие положения, касающиеся регулирования указанных выше вопросов, а в земельном законодательстве отражается соответствующая специфика, обусловленная особенностями земли как природного объекта и природного ресурса. Это обстоятельство нашло свое выражение в том, что в ГК РФ имеется специальная гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю". Если бы такой специфики не было, то, очевидно, не возникло бы необходимости в такой главе. Это означает, что в рамках только гражданского законодательства не могут быть урегулированы все вопросы права собственности, иных вещных прав на землю и некоторые иные.
Земельное и гражданское законодательство преследуют разные цели. Основная цель гражданского законодательства заключается в том, чтобы путем регулирования отношений принадлежности и присвоенности материальных благ, составляющих предпосылку и результат товарообмена, регулировался сам процесс товарообмена. Для земельного законодательства эта цель, безусловно, имеет важное значение. Регулирование оборота земельных участков - одно из направлений данной отрасли законодательства. Однако она не является главной. Указанная цель в земельном праве рассматривается непосредственно в контексте обеспечения задачи рационального использования и охраны земель.
Функцией гражданского законодательства признается функция самоорганизации и саморегулирования участников гражданского оборота, субъектов имущественных отношений. Реализация этой функции достигается тем, что в гражданском законодательстве содержится минимальное количество запретов и максимум возможных дозволений. Отчасти эта функция присуща и земельному законодательству в части совершения сделок с земельными участками. Саморегулирование земельных отношений осуществляется также на уровне установления сервитутных отношений. Однако никогда земельное законодательство не выполняло такой функции. Отрицательные результаты такой "саморегуляции" земельных отношений очевидны. Для обеспечения рационального использования земель, их охраны необходимы публичные способы правового регулирования, строгий и эффективный земельный контроль, а не "саморегуляция".
Различны принципы правового регулирования, применяемые в гражданском и земельном законодательстве. В гражданском законодательстве доминирующее значение имеет свобода волеизъявления субъектов гражданских правоотношений, закрепляются принципы недопустимости вмешательства в частные дела, неограниченности находящегося в собственности имущества, свободы распоряжения собственностью. Пункт 1 ст. 1 ГК РФ предусматривает, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Иные принципы лежат в основе регулирования земельных отношений. Статья 9 Конституции РФ закрепляет принцип приоритета публичных интересов в сфере регулирования земельных отношений. Статья 36 Конституции РФ, рассматриваемая в контексте со ст. 9, предусматривает элементы публично-правового характера регулирования отношений по поводу земли, устанавливая пределы осуществления права собственности на землю.
Особенно важно то, что земельное законодательство исходит из наличия у субъекта права собственности не только права, но и обязанности использовать землю в соответствии с ее целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ). Ограниченность земли в пространстве предполагает применение таких принципов, как нормирование площадей земельных участков. Экологические и социальные интересы общества вызывают потребность государственного контроля за использованием и охраной земель, за совершением сделок с землей.
Один из фундаментальных принципов гражданского права - принцип неприкосновенности собственности. Суть этого принципа заключается в том, чтобы собственники имущества имели возможность использовать свое имущество, не опасаясь его изъятия или ограничения использования. Этот же принцип реализуется и в земельном законодательстве, при этом он приобретает несколько иной характер. Изъятие имущества, земельных участков как в гражданском, так и в земельном законодательстве - исключительные случаи. В этом отношении имеется совершенно очевидное сходство. Однако в земельном законодательстве применялась еще до принятия ГК и применяется не имеющая аналогов в других отраслях законодательства процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, обусловленная исключительно публичными интересами. Эта процедура должна гарантировать максимально возможное соблюдение интересов частных земельных собственников при изъятии у них земель.
Что же касается ограничений прав собственников и других лиц, использующих земельные участки, то в земельном законодательстве в отличие от гражданского законодательства предусмотрено очень большое число оснований установления таких ограничений - типичная черта правового режима земель.
В земельном законодательстве неприменим в полной мере гражданско-правовой принцип свободы договора к сфере совершения сделок с земельными участками. Субъекты земельного права свободны в заключении соответствующих договоров с земельными участками, они могут выбирать своего контрагента, определять условия договора и т.п. Однако в земельном законодательстве есть весьма существенные ограничения. Например, ст. 35 ЗК РФ предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за некоторыми исключениями. Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, и т.д.
В гражданском законодательстве действует принцип беспрепятственного осуществления гражданских прав. Этот принцип применим и к земельному законодательству, однако с одной оговоркой. Земельные права также реализуются беспрепятственно, но в пределах, установленных законом. В отношении земельных участков можно осуществлять только те права, которые предусмотрены законом. Действует принцип: "Дозволено лишь то, что разрешено". К числу важнейших пределов реализации земельных прав следует отнести целевое назначение (разрешенное использование, назначение) земельных участков, территориальное зонирование, установление ограничений прав лиц, использующих земельные участки, и т.д.
В основе гражданского и земельного законодательства лежат различные принципы. Гражданское законодательство основано на принципе обеспечения свободы имущественных прав субъектов, а земельное законодательство - на принципе обеспечения рационального использования и охраны земель как основы жизни и деятельности людей с учетом, безусловно, прав и законных интересов лиц, использующих земельные участки.