Новая редакция Ст. 63 ЗК РФ
Утратила силу с 1 апреля 2015 г.
Комментарий к Статье 63 ЗК РФ
Положения комментируемой статьи являются составной частью института "возмездное изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд" и своего рода продолжением ст. 55 ЗК (условия и порядок изъятия). С ними связаны положения подп. 13 п. 5 ст. 27 ЗК (резервирование) и ст. 70.1 (порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд), подп. 2 п. 2 ст. 45 ЗК (изъятие для государственных или муниципальных нужд), ст. 57 ЗК (возмещение убытков).
Подпункт 1 п. 1 ст. 63 ЗК не что иное, как краткая переработка п. 3 ст. 281 ГК, согласно которой по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Подпункт 2 п. 1 ст. 63 ЗК (возмещение стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках) представляет собой расширенную переработку части правила п. 2 ст. 281 ГК ("и находящегося на нем недвижимого имущества".
Оба абзаца п. 2 ст. 63 ЗК воспроизводят по сути положения п. 3 ст. 279 ГК с учетом специфики земельного участка.
Неотъемлемой частью рассматриваемого института является и норма п. 4 ст. 279 ГК, согласно которой решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Приведенное положение является своего рода дополнительной гарантией прав на землю.
Пункт 3 ст. 63 ЗК расширенно воспроизводит предложение второе ст. 280 ГК (собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281 ГК) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период).
Наконец, необходимо еще указать на непосредственную связь между подп. 3 п. 1 и п. 4 ст. 63 ЗК со ст. 62 ЗК, так как в процессе изъятия земельного участка и возмещения его рыночной стоимости решается зачастую и вопрос о возмещении упущенной выгоды. Определение рыночной стоимости и размера упущенной выгоды являются в настоящий момент наиболее болезненными для участников земельных отношений, особенно в случае недостижения между ними соглашения. Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в ст. 3 Закона об оценочной деятельности:
под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Для целей возмещения рыночной стоимости земельного участка независимые оценщики (а также эксперты в случае проведения судебной экспертизы оценки недвижимого имущества) также основываются на распоряжении Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (в ред. от 31.07.2002 N 2314-р) <569>.
--------------------------------
<569> .
Причина споров между исполнительными органами государственной власти (органами местного самоуправления) и собственниками кроется в методе расчета рыночной стоимости и, как следствие, разнице (в десятки раз) между действительной рыночной стоимостью и стоимостью, которую считают рыночной публичные образования. Как разрешается эта "коллизия", очень хорошо видно на примере следующего спора.
Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области обратился в Муромский городской суд с иском к Булановой Т.А. о принудительном выкупе земельного участка с кадастровым номером 33:15:001406:224, площадью 560 кв. м, расположенного в СТ "Технология" северо-западнее с. Дмитровская Слобода, участок N 231, и об обязании заключить договор купли-продажи на условиях, предложенных покупателем (истцом).
В обоснование своих требований истец сослался, в частности, на "Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 15 мая 2012 года N 109.06/18.04", выполненный ООО "Реалити". Согласно данному отчету, рыночная стоимость объекта недвижимости, земельного участка с кадастровым номером 33:15:001406:224, площадью 560 кв. м, расположенного в СТ "Технология" северо-западнее с. Дмитровская Слобода, участок N 231, составляет 7000 рублей. Ответчик не согласилась с такой рыночной ценой и просила суд назначить проведение судебной экспертизы.
Определением Муромского городского суда от 7 июня 2013 года по гражданскому делу N 2-1048/2013 на разрешение эксперта поставлены вопросы:
1. "Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:15:001406:224, общей площадью 560 кв. м, предоставленного для ведения садоводства, расположенного в СТ "Технология" северо-западнее с. Дмитровская Слобода, участок N 231, по состоянию на день проведения экспертизы?"
2. "Какова упущенная выгода от невозможности использования собственником изъятого земельного участка и отсутствия равнозначного участка для ведения садоводства по состоянию на день проведения экспертизы?"
3. "Если рыночная стоимость земельного участка, определенная в экспертном заключении, существенно отличается от стоимости согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка от 15 мая 2012 года N 109.06/18.04, выполненного ООО "Реалити", то в чем причина такого отличия?"
Эксперт, проанализировав отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, который выполнил ООО "Реалити", пришел к следующему выводу.
Стоимость земельного участка, определенная оценщиком А.А. Петровым и рассчитанная только на основе сравнительного подхода (с точки зрения отчуждения имущества в пользу частного лица для ведения садоводства), не может быть признана рыночной стоимостью недвижимости, поскольку:
1. Буланова Т.А. не собиралась продавать свой земельный участок, так как использовала его для обеспечения своей семьи сельскохозяйственной продукцией, то есть не обязана отчуждать свой участок;
2. Участок Булановой Т.А. не был представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, то есть не был адресован неопределенному кругу лиц, из числа которых на данное предложение мог откликнуться кто угодно, согласный на предложенные ею условия. И если бы таким откликнувшимся был только Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, то тогда он (Департамент) был вправе требовать от оферента исполнения договорных обязательств.
3. Цена сделки, предложенная Департаментом, не является разумным вознаграждением. Булановой Т.А. не был предложен эквивалентный участок в шаговой доступности от ее места проживания, куда она могла бы добираться пешком, как к своему участку в СТ "Технология". Приобретение участков в других районах, отдаленных от ее места проживания, неизбежно повлечет за собой необходимость затрат дополнительных денежных средств на проезд до участка и обратно, на содержание охраны, инженерных коммуникаций и прочее.
Отмеченные несоответствия определению рыночной стоимости, указанной в Законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не позволяют стоимость, выведенную ООО "Реалити", считать рыночной.
Поскольку участок у Булановой Т.А. изымался для государственных нужд, то возмещению в полном объеме подлежат убытки, в том числе упущенная выгода.
Индивидуальные особенности объекта оценки представлены тем, что использование участка по его целевому назначению позволяло семье собственника обеспечить себя сельскохозяйственной продукцией и не производить существенных дополнительных трат денежных средств в зимний период времени, когда цены на товары сельского хозяйства значительно возрастают. Иначе говоря, собственник участка не только не собирался отчуждать свою собственность, но и обеспечивал себя определенной денежной суммой в товарном выражении (показатель валовой продукции сельскохозяйственного производства всегда рассчитывается в денежном выражении). Следовательно, рыночная стоимость данного объекта недвижимости должна оцениваться методом капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода. Расчет рыночной стоимости данного земельного участка таким методом позволяет сделать вывод о том, что она будет эквивалентна сумме депозита, размещенного в банке, годовой доход от которого позволит приобретать необходимую продукцию вследствие отсутствия возможности использования земельного участка по целевому назначению и формирования упущенной выгоды.
Размер упущенной выгоды рассчитан экспертом в размере 32466,25 рубля <570>.
--------------------------------
<570> Заключение эксперта Столяровой А.Р. N 16.1-06/1309 от 09.01.2014 // Личный архив Столяровой А.Р., любезно предоставленный автору комментария.
На основании проведенных расчетов эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:15:001406:224, общей площадью 560 кв. м., расположенного в СТ "Технология" северо-западнее с. Дмитровская Слобода, участок N 231, по состоянию на день проведения экспертизы (9 января 2014 г.) составляет 165789,05 руб. Суд признал обоснованным заключение эксперта и удовлетворил встречный иск Булановой Т.А к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области о взыскании выкупной стоимости земельного участка, которая установлена экспертом Столяровой А.Р., в размере 198355,03 руб. <571>.
--------------------------------
<571> Решение Муромского городского суда от 26.02.2014 по делу N 2-1048/2013.
Другой комментарий к Ст. 63 Земельного кодекса Российской Федерации
Комментируемая статья допускает изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд только после того, как соблюдены три условия. Во-первых, лицу, у которого изымается земельный участок, должен быть предоставлен другой равноценный участок. Во-вторых, этому лицу должна быть возмещена стоимость жилых и иных зданий, строений и сооружений, которые находятся на участке. В-третьих, данному лицу должны быть возмещены в полном объеме все причиненные изъятием убытки, включая упущенную выгоду (ст. 57 и 62 ЗК РФ).
Пункт 3 ст. 279 ГК РФ, который регулирует порядок выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд, предусматривает, что собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Пункт 2 комментируемой статьи распространяет данное правило также на землевладельцев, землепользователей и арендаторов.
В соответствии со ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Эта норма гражданского законодательства трансформирована в ЗК. Во-первых, ЗК РФ применяет эту норму не только в отношении собственников, но и обладателей иных прав на землю. Во-вторых, нормы ЗК РФ при определении выкупной цены распространяют риск отнесения на лиц, использующих земельные участки, затрат, не только связанных со строительством и реконструкцией зданий и сооружений, но и затрат на проведение иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земельного участка.
В том случае, если изымается земельный участок, находящийся в частной собственности, и собственнику не предоставляется новый участок бесплатно, то ему должна быть компенсирована рыночная стоимость изъятого земельного участка, которая определяется в порядке, установленном ст. 66 ЗК РФ.