Перейти к основному содержанию

Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков

Новая редакция Ст. 11.6 ЗК РФ

1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу.

6. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Комментарий к Статье 11.6 ЗК РФ

Необходимым условием объединения земельных участков является существование двух и более земельных участков, а также общей границы между ними. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается (п. 1 ст. 11.6 ЗК).

К сожалению, в законодательстве не приводится определение "смежный земельный участок". Часть 3.1 ст. 25 Закона N 221-ФЗ упоминает о нем мимоходом в связи с "уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (далее - смежные земельные участки)". То есть с землеустроительной (кадастровой) точки зрения о "смежности" можно говорить тогда, когда у двух земельных участков имеется хотя бы одна характерная точка местоположения границы, значение координат XY которой и для первого, и для второго земельного участка полностью совпадает, например: значение точки н2 земельного участка с кадастровым номером 37:24:040502:47 и точки н3 земельного участка 37:24:040502:1 составляет X 1219.26, Y - 3994.11.

В случае подготовки межевого плана в связи с объединением земельных участков прекращает свое существование и смежная граница, и общие для обоих участков поворотные точки этой границы. В то же самое время поворотные точки "внешних" границ (то есть частей границ, которые не имели общих для обоих участков поворотных точек) каждого из земельных участков определяют местоположение границ образованного земельного участка.

Обращаясь к положениям ст. 11.6 ЗК, необходимо иметь ввиду то, что многоконтурные земельные участки не могут быть образованы в результате объединения земельных участков, не имеющих общих границ (частей границ). Поставленный на государственный кадастровый учет многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть источником образования новых земельных участков. В данном случае многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть объединены с другим земельным участком, в том числе многоконтурным, при условии что такие земельные участки по одному или более контуров их границ являются смежными. В результате указанных объединений может быть образован новый многоконтурный земельный участок либо (если в результате объединения будет утрачен признак многоконтурности границы) обычный земельный участок, а существование исходных земельных участков (включая исходный многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование) прекращено с даты государственной регистрации прав на образуемые земельные участки <127>.
--------------------------------
<127> Абзац 2 п. 10 и п. 11 письма Минэкономразвития России от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23.

Так же крайне важно учитывать, что так как "неотмежеванные" ранее учтенные земельные участки не имеют ни границ, ни общих поворотных точек, то и объединить их невозможно.

Пункт 3 ст. 11.6 ЗК воспроизводит, по сути, положение п. 1 ст. 244 ГК применительно к земельным участкам - имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Пункт 4 ст. 11.6 ЗК представляет собой усложненную, по сравнению с п. 3 этой же статьи, конструкцию возникновения общей собственности вследствие объединения земельных участков, которые принадлежат двум и более лицам. Различие заключено, во-первых, в количестве участников соглашения об образовании "новой" общей собственности и количестве участников общей собственности на возникший земельный участок. Во-вторых, стороны такого многостороннего соглашения должны разрешить вопросы о размере долей в праве на образованный земельный участок. Причем законодатель оставляет открытым вопрос, каким образом стороны должны договариваться, если один из объединяемых земельных участков принадлежит сторонам на праве совместной собственности, а другим - на праве общей долевой собственности. Представляется, что стороны должны договориться о принятии только одного из вариантов. Одновременная регистрация права совместной собственности одних сособственников и общей долевой собственности других противоречит, как кажется, ст. ст. 244 и 245 ГК.

Норма пункта 5 ст. 11.6 ЗК не допускает объединение земельных участков, принадлежащих нескольким лицам на ином праве, кроме права собственности. В то же самое время допускается объединение земельных участков, которые предоставлены одному лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования. Предполагается, что в этом конкретном случае не меняются субъект и объект правоотношений, не изменяется вид использования земельных участков, а также волеизъявление собственника (государственного органа или органа местного самоуправления), выраженное в постановлении при предоставлении земельных участков. Последнее не может быть изменено по желанию правообладателей указанных участков, поскольку они не являются собственниками земельных участков и, соответственно, не вправе распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению (см. ст. ст. 264 - 269 ГК) <128>.
--------------------------------
<128> Болтанова Е.С., Женетль С.З. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (к п. 5 ст. 11.6) // .

Правило п. 6 ст. 11.6 ЗК, допускающее объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не объединенным залогом, регулирует правовой аспект. Для этих целей в состав межевого плана включается документ-согласие залогодержателя, и этот же документ одновременно с решением или соглашением об объединении земельных участков является основанием для исключения из ЕГРП записи о залоге одного из объединяемых участков и о внесении новой - о залоге образованного земельного участка.

Другой комментарий к Ст. 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации

Комментируемая статья закрепляет несколько основных правил и условий, которые должны соблюдаться при объединении земельных участков. Во-первых, объединить можно только смежные земельные участки, в результате чего будет образован один земельный участок. Во-вторых, юридический факт объединения земельных участков является основанием приобретения права собственности на объединенный земельный участок у собственника или сособственников земельных участков, которые были объединены в один участок. В-третьих, объединение земельных участков, которые используются на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, возможно только в том случае, если эти участки принадлежат одному лицу.

Статья 41 ГрК РФ предусматривает, что в случае, если по инициативе лиц, владеющих земельными участками, осуществляется объединение земельных участков в один земельный участок, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.