Перейти к основному содержанию

Статья 39 ЗК РФ. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения

Новая редакция Ст. 39 ЗК РФ

Утратила силу с 1 марта 2015 г.

Комментарий к Статье 39 ЗК РФ

Комментируемая статья регулирует правоотношения, в которых собственник объекта недвижимости обладает отличным от права собственности правовым титулом на земельный участок. При этом ст. 39 ЗК не регулирует отношения при отсутствии какого-либо правового титула.

По смыслу ст. 39 ЗК вытекает, что право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на земельный участок сохраняется при разрушении здания, строения, сооружения либо вследствие форс-мажорных обстоятельств, либо временного фактора, то есть обстоятельств, не связанных с противоправными действиями. Причем закон не устанавливает, так сказать, нижний предел сохранности объекта ни в процентах, ни по другим критериям. Как показывает судебная практика, этот вопрос решается в каждом случае индивидуально. Так, например, в одном деле ФАС СЗО установил, что, во-первых, на земельном участке сохранился только фундамент и, во-вторых, износ фундамента составил 60 процентов. Доказательств невозможности использования спорного объекта отсутствуют. Право пользования частью земельного участка принадлежит заявителю в силу прямого указания закона <422>.
--------------------------------
<422> Постановление ФАС СЗО от 24 января 2011 г. по делу N А42-165/2010 // .

Также исходя из смысла ст. 39 ЗК можно заключить, что она распространятся не только на граждан (право пожизненного наследуемого владения согласно п. 1 ст. 21 ЗК может принадлежать только физическим лицам, а право постоянного (бессрочного) пользования могло возникнуть до введения в действие ЗК), но и на юридических лиц. Причем в последнем случае речь должна идти также о государственных и муниципальных учреждениях, казенных предприятиях и других юридических лицах, которые указаны в п. 1 ст. 20 ЗК, а не только о частных юридических лицах.

Вопрос о сохранении титула на земельный участок в связи с пропуском трехлетнего срока, в течение которого необходимо начать восстановление объекта недвижимости, изучался арбитражными судами всех уровней. На него дан однозначный ответ: пропуск срока на восстановление влечет прекращение этого права, за исключением случаев, когда уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления продлил указанный срок или когда этот срок продлен судом, если доказано, что восстановлению здания препятствовали третьи лица. Кроме того, право на восстановление признается прекращенным, если установлена невозможность восстановления объекта.

Также суды, следуя Постановлению Президиума ВАС от 15.04.2008 N 17616/07, признают незаконными действия собственника земельного участка, препятствующие восстановлению объекта недвижимости <423>.
--------------------------------
<423> Петрищев В.С. Восстановление объекта недвижимости на чужом земельном участке // Закон. 2011. N 4. С. 138.

При применении комментируемой статьи также необходимо иметь в виду то обстоятельство, что судебная практика иногда рассматривает конструкцию ст. 39 ЗК во взаимосвязи с положениями ст. 36 ЗК. Абзац 2 п. 1 ст. 36 ЗК устанавливает правило, согласно которому исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники объектов завершенного строительства. Еще в 2005 г. Пленумом ВАС РФ было дано толкование понятия "исключительное право": "то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением..." <424>. В одном из Постановлений ФАС СЗО в 2011 г., которым был разрешен спор между собственником фундамента и Министерством имущественных отношений Мурманской области, суд сформулировал следующую позицию. По смыслу статей 36 и 39 ЗК при разрушении объекта недвижимости его собственник сохраняет за собой в целях восстановления этого объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок, на котором расположен этот объект. Однако данные выводы не означают, что собственник разрушенного объекта не вправе обратиться в надлежащие органы за предоставлением в аренду земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект, в целях восстановления этого объекта.
--------------------------------
<424> Абзац 2 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // .

Кроме того, в соответствии со ст. 51 ГрК для получения разрешения на строительство, восстановление или реконструкцию объекта общество должно представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

Данная позиция согласуется с выводами, приведенными в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07 <425>.
--------------------------------
<425> Постановление ФАС СЗО от 24 января 2011 г. по делу N А42-165/2010 // .

Другой комментарий к Ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации

Комментируемая статья определяет условие, при соблюдении которого лица, использующие земельный участок на титулах постоянного (бессрочного) или пожизненного наследуемого владения, сохраняют свои права на земельный участок в тех случаях, когда здание, строение или сооружение было разрушено в результате пожара, стихийного бедствия или от ветхости. Таким условием ЗК РФ признает начало восстановления такого объекта недвижимости в установленном порядке в течение трех лет с момента его разрушения. Причем этот срок может быть продлен органом исполнительной власти или местного самоуправления.

Если объект недвижимости был разрушен на участке, который используется на основании договора аренды земельного участка, то данный вопрос разрешается на основании договора аренды или субаренды, в который следует включить соответствующие условия.

Часть 6 ст. 36 ЖК РФ предусматривает, что в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.