Перейти к основному содержанию

Статья 38.1 ЗК РФ. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства

Новая редакция Ст. 38.1 ЗК РФ

Утратила силу с 1 марта 2015 г.

Комментарий к Статье 38.1 ЗК РФ

Правила комментируемой статья являются частью комплекса норм о порядке организации и проведения торгов, которым посвящены также ст. ст. 38 и 38.2 ЗК. Пунктом 5 ст. 38 ЗК установлено, что порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 настоящего Кодекса. Однако из 30 пунктов ст. 38.1 ЗК только п. п. 23, 24 и 26 затрагивают вопросы проведения аукциона, тогда как остальные сосредоточены на порядке его организации. Предметом аукциона в данном случае является земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, причем как для многоэтажного (хотя прямо об этом в п. 1 ст. 38.1 не говорится), так и для индивидуального или малоэтажного с определением условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение). Дополнительно к этим общим условиям п. 1 ст. 38.1 для многоэтажного жилищного строительства указывает и на подготовленные материалы инженерных изысканий параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства. Согласно п. 7 ст. 38.1 ЗК начальная цена предмета аукциона определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. То есть отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости подготавливает независимый оценщик в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <417>.
--------------------------------
<417> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

Е.А. Галиновской высказано мнение о том, что с принятием ст. 38.1 ЗК нормы Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "на организацию торгов по предоставлению участков для жилищного строительства не распространяются" <418>. Мы не можем согласиться с Е.А. Галиновской, хотя и понимаем причины, которые подтолкнули ее к высказанному суждению. С точки зрения законодательной техники последовательность п. п. 4, 5 и 6 действительно дает основания предполагать, что указанные в п. п. 4 и 5 порядок организации и проведения торгов совершенно независимы друг от друга и что их связывает формально только один первоисточник - положения ст. ст. 447 и 448 ГК. Однако, как мы уже указывали выше, только п. п. 23, 24 и 26 комментируемой статьи затрагивают вопросы проведения аукциона. Порядку проведения торгов посвящен раздел III (п. п. 22 - 24) и пункт 25 раздела IV Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808. Ни в ГК, ни в ЗК, ни в специальных законах или актах Правительства РФ больше не описывается порядок проведения аукциона.
--------------------------------
<418> Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 8-е изд., перераб. и доп. / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2014. С. 218.

Кроме того, решение ВС РФ от 1 июля 2013 г. N АКПИ13-430, вынесенное по заявлению С.В. Комаровой о признании частично недействующими п. п. 6, 8 (подп. "в"), 10, 17, 30 (подп. "г") Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 и Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 24 сентября 2013 г. N АПЛ13-388, которое оставило предыдущий судебный акт без изменения, подтвердили системное единство Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 и п. п. 7 и 20 ст. 38.1 ЗК <419>. Учитывая позицию высшей судебной инстанции, необходимо признать, что положения Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 применяются к порядку организации и проведения аукционов по продаже земельных участков для жилищного строительства с определением условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) в дополнение к положениям ст. 38.1 ЗК.
--------------------------------
<419> Комментарий, в котором участвовала Е.А. Галиновская, подписан в печать 01.08.2013; год выхода книги в свет - 2014. В продажу в г. Москве книга поступила в ноябре 2013 г. Е.А. Галиновской, скорее всего, не было известно решение Верховного Суда РФ от 1 июля 2013 г. N АКПИ13-430, а тем более Определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. N АПЛ13-388.

Тем не менее регулирование порядка организации и проведения указанного аукциона одновременно и в ЗК, и в Постановлении Правительства кажется нам избыточным. Включение в ст. 38.1 ЗК правил о процедуре проведения аукциона вряд ли нарушило бы баланс между материальными нормами и нормами о процедуре. Последние вполне органично занимают свою нишу в главе V ЗК, в состав которой входит и ст. 38.1 ЗК.

Другой комментарий к Ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья устанавливает особый порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства.

Так, аукцион по продаже земельного участка либо права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства, кроме случаев индивидуального и малоэтажного жилищного строительства, проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. Должны быть также определены разрешенное использование такого земельного участка, параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, основанные на результатах инженерных изысканий, технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Что касается аукциона по продаже земельного участка либо права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства, то он также проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. При этом должны быть определены разрешенное использование этого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

2. Особо следует отметить, что разрешенное использование земельного участка и параметры разрешенного строительства объекта недвижимости должны быть основаны на результатах инженерных изысканий.

Согласно ч. 1 ст. 47 ГрК РФ инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Перечень видов инженерных изысканий, Положение о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства утверждены постановлением Правительства РФ от 19 января 2006 г. N 20. Кроме этого действует ряд нормативных правовых актов, которые также регулируют вопросы осуществления инженерных изысканий: Положение о лицензировании деятельности по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174; Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденное постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. N 145; Требования к составу, содержанию и порядку оформления заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденные приказом Росстроя от 2 июля 2007 г. N 188; Положение о порядке ведения реестра выданных заключений государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и предоставления сведений, содержащихся в этом реестре, утвержденное приказом Росстроя от 2 июля 2007 г. N 186; Порядок передачи проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий для проведения государственной экспертизы при невозможности ее проведения в субъекте Российской Федерации по месту расположения земельного участка, на котором предполагается осуществить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, утвержденный приказом Росстроя от 2 июля 2007 г. N 187.

3. Требования, касающиеся технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, определены в законодательстве о градостроительной деятельности. В соответствии со ст. 48 ГрК РФ технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение 14 дней по запросам органов местного самоуправления или лиц, владеющих земельными участками. Срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ. Лицо, владеющее земельным участком, в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должно определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить владельцу земельного участка в установленные сроки подключение построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение, предоставленными владельцу земельного участка. Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям.

Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83.