Новая редакция Ст. 37 ЗК РФ
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
Комментарий к Статье 37 ЗК РФ
Комментируемая статья сосредоточена на узком предмете. В ней оговариваются отдельные условия договора купли-продажи земельного участка, а также вопросы, возникающие до и после его продажи. Анализ содержания статьи позволяет вычленить в ней три логических части.
Первая часть состоит из первого предложения п. 1 и п. 2. Предложение первое п. 1 формулирует материальное правило, подчеркивающее специфику земельного участка как объекта сделки, тогда как п. 2 перечисляет недействительные условия договора. Соответственно, за рамками статьи остаются общие положения о сделках и положения § 7 главы 30 ГК
Второе предложение п. 1 (оно же и вторая логическая часть) возлагает на продавца обязанность полного информирования покупателя обо всех обременениях и ограничениях его использования.
Пункты 2 и 3 прямо перечисляют основания для требований уменьшения покупной цены ("обменной" цены или размера арендной платы), расторжения договора купли-продажи земельного участка (договора мены, аренды) и возмещения вследствие этого убытков.
Объектом купли продажи не могут быть ранее учетные земельные участки, местоположение границ которых на местности не устанавливалось, характерные точки (н1, н2, н3... н1) не закреплялись межевыми знаками, а в ГКН отсутствуют сведения о значении координат характерных точек XY.
Первичные сведения о приобретаемом земельном участке (статус участка в ГКН, площадь, местоположение) будущий покупатель может получить, обратившись к публичной кадастровой карте. Более детальные сведения покупатель получает из кадастровой выписки, паспорта или кадастрового плана территории (в последнем случае важно расположение земельного участка в границах квартала). Из этих же документов покупатель получает первичную информацию об обременениях и ограничениях, если сведения о них заносились ранее в ГКН, например, "государственный природный заказник", "охранная зона магистрального газопровода", "2-й санитарный пояс зоны охраны источников питьевого водоснабжения города N" и т.д.
Заказав и получив сведения из ЕГРП, покупатель может определить, вносились ли ранее в ЕГРП сведения об обременениях и ограничениях в отношении приобретаемого земельного участка.
До настоящего времени не завершен процесс утверждения границ охранных зон линейных объектов, магистральных газопроводов, границ охранной зоны газораспределительной сети в населенных пунктах - газораспределительных пунктов и систем, распределительных подземных газопроводов высокого давления, среднего и низкого давления, перекладок газопроводов низкого давления к жилым домам, технического перевооружения газопровода низкого давления IV категории. Тем не менее в соответствии с действующим законодательством земельные участки, расположенные в границах охранных и санитарно-защитных зон, у собственников земельных участков (а также у землепользователей, землевладельцев и арендаторов) не изымаются, но в их границах вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
Будущий покупатель земельного участка должен быть в идеальном варианте поставлен в известность, что в своей хозяйственной деятельности он обязан руководствоваться:
в границах охранных зон газопроводов - требованиями п. п. 4.3 и 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29.04.1992 и Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 N 9;
в границах санитарно-защитных зон газопроводов (санитарных разрывов, санитарных полос отчуждения) - требованиями пункта 2.7 (приложение 1) СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, а также п. 3.16 (таблица 4) СНиП 2.05.06-85* "Магистральные трубопроводы";
на земельных участках в населенных пунктах - п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей (утв. Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 N 878 <410>).
--------------------------------
<410> СЗ РФ. 2000. N 48. Ст. 4694.
В отношении земельных участков, которые попадают в зону трасс магистрального нефтепродуктопровода (обозначаются специальными информационными, километровыми знаками), также устанавливаются ограничения. Правилами охраны магистральных трубопроводов установлена охранная зона на расстоянии 25 м в каждую сторону от оси прохождения магистрального трубопровода. В охранной зоне нефтепродуктопровода без письменного разрешения с его собственником запрещается:
производить горные, карьерные, строительные, земляные, монтажные, взрывные работы;
возводить любые постройки и сооружения, прокладывать дороги;
организовывать садово-огородные товарищества, сооружать проезды и переезды через трассы нефтепровода.
В отношении земельных участков, которые расположены в границах ближайших к крупным городам населенных пунктов, также важна информация об ограничениях их использования для случаев прохождения по территории (точнее, под поверхностью земли, под почвенным слоем) магистральных сетей водоснабжения очистных водопроводных сооружений. Подземные инженерные коммуникации принимались в хозяйственное ведение водоканалов в основном в 60-е, 70-е и 80-ее гг. XX в. Графические данные по размещению магистральных водоводов, а также кабельных линий, согласовывались на топографических планах. В силу требований норм СП 31.13330.2012 "Свод правил. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 2.04.02-84*" (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/14) <411> и СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водоводов питьевого значения" <412> зоны санитарной охраны организуются на всех водопроводах вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников. Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой, ширина которой по обе стороны от крайних линий водопровода:
--------------------------------
<411> Издан: М.: Минрегион России, 2011. Документ введен в действие с 01.01.2013 и заменил собой СНиП 2.04.02-84* "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения".
<412> БНА. 2002. N 19.
а) при отсутствии грунтовых вод - не менее 10 м при диаметре до 1000 мм и не менее 20 м при диаметре водоводов более 1000 мм;
б) при наличии грунтовых вод - не менее 50 м вне зависимости от диаметра водоводов.
Главный вопрос для покупателя земельного участка в санитарно-защитной полосе водоводов - возможно ли строительство индивидуального жилого дома? По крайней мере, в рамках Закона о ЛПХ возможно использование приусадебного земельного участка для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. То есть покупателю для принятия окончательного решения необходимо обладать информацией о технических параметрах водовода, о его диаметре.
Пункт 3 ст. 37 ЗК предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка в случае предоставления покупателем заведомо ложной информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Однако проблема для заявителя заключается в доказывании существенного изменения обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении договора.
Так, например, между ЗАО "Управляющая компания "Альянс" (покупатель) и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключен договор от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ купли-продажи нежилого здания и земельного участка. Земельный участок расположен по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, пос. Репино, 2-я Новая ул., д. 4, литера А, площадью 4488 кв. м, кадастровый номер 78:38:22119:28, входящий в состав земель населенных пунктов, представляемый для использования в рекреационных целях; ограничения/обременения земельного участка: в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99, земельный участок расположен в границах территории, предусмотренной для размещения объектов отдыха, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа, дачного фонда (Р-3), в связи с чем целевое использование земельного участка должно соответствовать разрешенным видам использования указанной функциональной зоны. Земельный участок находится в зоне регулирования застройки 2-1 Курортного района Санкт-Петербурга, границы которой утверждены распоряжением КГИОП от 14.11.2001 N 1. В отношении участка устанавливается следующий режим его использования: градостроительная деятельность, строительные и земляные работы производятся по согласованию с КГИОП; установлены предметы охраны.
В отношении объекта договора распоряжением КУГИ от 08.05.2007 N 946-рз и пунктом 3.23 договора установлены особые условия, а именно: обязанность покупателя осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от 23.07.2007 N 8119-АЗ и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 23.07.2007.
В обоснование своих требований о расторжении договора купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ ЗАО "УК "Альянс" ссылается на изменения в градостроительном законодательстве Санкт-Петербурга после заключения договора от 08.05.2008, которые повлекли существенное изменение обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении договора. Истец принял решение о реконструкции здания под гостиницу, в то время как в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 04.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", вступившим в законную силу после заключения договора от 08.05.2008, размещение гостиницы на спорном земельном участке, отнесенном к зоне Т1Ж2-2, не допускается.
Между тем новая редакция Генерального плана Санкт-Петербурга, в соответствии с которой спорный земельный участок отнесен к зоне 1ЖД, вступила в действие до даты регистрации договора купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ, в связи с чем следует признать обоснованными доводы КУГИ о том, что обществу было известно об изменении вида функционального использования спорного земельного участка.
Договор купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ не содержит каких-либо указаний и условий о том, что земельный участок приобретается обществом именно для размещения гостиницы.
Невозможность использования земельного участка для размещения объекта гостиничной инфраструктуры не является основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку из материалов дела не следует, что данное обстоятельство являлось существенным для сторон, заключающих договор купли-продажи N 25/8119-АЗВ от 08.05.2008 <413>.
--------------------------------
<413> Постановление Тринадцатого ААС от 11 апреля 2012 г. по делу N А56-26934/2011 // .
Пункт 3 комментируемой статьи 37 ЗК РФ предусматривает также возможность уменьшения покупной цены земельного участка в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. В этом вопросе положения п. 3 комментируемой статьи производны от правил ГК. Согласно ст. 557 ГК, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
Для правильного разрешения споров покупателей с продавцами представляется важным определить состав заведомо ложной информации. Зачастую покупатель, не изучив вопрос, имеется ли такой состав в действиях продавца, обращается в суд. Так, например, ООО <Л.Л.> обратилось в Приозерский городской суд ЛО с иском к Д. о соразмерном уменьшении покупной цены 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка и о взыскании с Д. излишне уплаченных по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности указанного земельного участка денежных средств.
В обоснование требований ООО <Л.Л.> указало, что в договоре купли-продажи земельного участка было указано его разрешенное использование: для жилищного строительства. Однако после покупки земельного участка было принято постановление администрации МО "город Всеволожск", в соответствии с которым земельный участок получил статус "улицы районного значения". Возможности использовать участок по предполагаемому назначению - жилищное строительство, не имеется. Покупная цена участка подлежит уменьшению на основании ст. 557 и ст. 475 ГК.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, признав состоявшейся передачу земельного участка от продавца к покупателю и несение истцом рисков, связанных с последующим возможным изменением разрешенного использования земельного участка и возможным изъятием земельного участка у собственника для муниципальных нужд, обоснованно указал на отсутствие совокупности условий, предусмотренных ст. 451 ГК, являющихся основанием для изменения условий договора купли-продажи.
При этом доказательства, подтверждающие предоставление ответчиком истцу как покупателю земельного участка по договору заведомо ложной информации об участке, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, отсутствуют <414>.
--------------------------------
<414> Определение Ленинградского областного суда от 25 апреля 2012 г. N 33а-1491/2012 // .
Другой комментарий к Ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации
1. Разновидностью договора купли-продажи является договор продажи недвижимости (купли-продажи земельного участка), которому посвящен § 7 гл. 30 ГК РФ. Сущность этого договора заключается в том, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Комментируемая статья уточняет объект договора купли-продажи земельного участка. Таким объектом могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Объясняется это тем, что земельный участок признается недвижимым имуществом после того, как в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер. Земельный участок может быть объектом договора купли-продажи только после его идентификации в установленном порядке.
Требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в статье 550 ГК РФ. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы договора купли-продажи земельного участка влечет его недействительность.
Специфика земельного участка как первичного элемента понятия "недвижимость" обусловили требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Переход права собственности на недвижимость (земельный участок) по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ) в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Практический смысл и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта и, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения иного объекта недвижимости действительно собственником соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество*(9).
Правовое значение государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на земельный участок состоит в том, что покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после такой регистрации. Данное требование относится и к тем ситуациям, когда стороны договора купли-продажи исполнили условия договора до государственной регистрации перехода права собственности, что не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Следует особо отметить, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Статья 550 ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка, поскольку действует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.
Если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить договор купли-продажи земельного участка, то никаких препятствий для этого нет. Нотариус в этом случае выполнит функцию "контроля" за законностью условий договора. Нотариальное удостоверение договора осуществляется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I.
ГК определяет существенные условия договора купли-продажи земельного участка. Так, согласно статье 554 ГК РФ в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 555 ГК РФ предусматривает, что существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена. В договоре купли-продажи земельного участка должна быть четко определена его цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не применимы к договору купли-продажи земельного участка. Следует также отметить, что в договоре должна быть установлена цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, которая включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре купли-продажи земельного участка установлена за единицу его площади, то общая цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.
Возможны два варианта определения цены в договоре купли-продажи земельного участка. В первом случае стороны определяют цену участка по взаимному соглашению сторон, принимая во внимание рыночные цены на земельные участки, которые существуют в данной местности. Во втором случае стороны могут указать в качестве цены за земельный участок кадастровую стоимость земельного участка согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше кадастровой стоимости земельного участка.
Передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Обязательство продавца передать земельный участок покупателю считается исполненным после вручения, т.е. фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.
Следует особо отметить, что принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, в том числе даже в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В статье 557 ГК урегулированы последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества. Так, в случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ. Эти правила предусматривают, что, если недостатки товара (земельного участка) не были оговорены продавцом, то покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок, соответствующий договору. Таковы нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок совершения сделок купли-продажи земельных участков.
2. Земельное законодательство устанавливает специальные требования применительно к сделкам купли-продажи земельных участков.
Во-первых, продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок (п. 1 комментируемой статьи). Он обязан также сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке (п. 3 комментируемой статьи). Если это требование не выполнено, то наступают последствия, которые предусмотрены в п. 3 комментируемой статьи: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.
Кроме этого в п. 2 комментируемой статьи 37 Земельного кодекса перечислены условия договора купли-продажи земельного участка, которые ЗК РФ признает недействительными. Так, во-первых, нельзя предусмотреть в договоре право продавца выкупить земельный участок. Во-вторых, не допускается ограничение права покупателя распоряжаться земельным участком после его приобретения в части ограничения на ипотеку, передачи участка в аренду и совершения иных сделок с ним. В-третьих, в договоре не могут содержаться положения, которые бы ограничивали ответственность продавца, если третьи лица предъявят права на земельный участок.
3. Указанные выше особенности регулирования купли-продажи земельных участков (п. 3 комментируемой статьи) применяются также в отношении договоров мены земельных участков.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). Характер обязательств, возникающих при совершении договора мены земельных участков, обусловил применение к ним правил о договоре купли-продажи, содержащихся в гл. 30 ГК РФ, если это не противоречит положениям гл. 31, регулирующей порядок совершения договоров мены, и существу обязательств, возникающих из договора мены. Нормы договора о купле-продаже должны применяться к договору мены земельного участка с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на соответствующий земельный участок.
Особенности договора мены, отличающие его прежде всего от договора купли-продажи, выражены в некоторых особых правилах, регулирующих отношения, возникающие из договора мены.
Так, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых земельных участков, а также о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязательств, ст. 568 ГК РФ предусматривает, что в этом случае следует исходить из предположения, что предметом договора является обмен равноценными земельными участками. Расходы, связанные с передачей земельных участков, их принятием и иными действиями, связанными с исполнением договора, должны возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие обязанности согласно договору мены земельных участков.
В том случае, если из содержания договора следует, что его предметом является обмен неравноценными земельными участками, то на сторону, которая обязана передать земельный участок, цена которого ниже, чем цена участка, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы. Оплата разницы в ценах должна быть произведена непосредственно до или после передачи земельного участка, имеющего более низкую цену. Договор мены земельных участков может предусматривать иной порядок компенсации разницы в ценах на обмениваемые земельные участки.
По договору мены обмен земельных участков вовсе необязательно должен быть осуществлен одновременно. Не исключены случаи, когда договор может предусматривать различные даты передачи обмениваемых земельных участков. Например, сначала обязанность по передаче участка исполняет одна сторона, а затем - другая. Согласно ст. 569 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены земельных участков сроки передачи обмениваемых участков не совпадают, то к исполнению обязательства передать участок стороной, которая должна его передать после передачи земельного участка другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ). Правило о встречном исполнении обязательства в данной ситуации состоит в следующем. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Статья 570 ГК РФ определяет момент перехода права собственности на обмениваемые земельные участки. По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена земельные участки переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче участков исполнены обеими сторонами. После исполнения обязательств по договору мены земельных участков переход права собственности на них подлежит государственной регистрации.
Договор мены земельных участков должен заключаться в письменной форме. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Имеет свои особенности регулирование вопросов, касающихся применения ответственности за изъятие имущества - земельного участка, полученного по договору мены (статья 571 ГК РФ). Так, гражданское законодательство предусматривает, что по договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от каких-либо прав третьих лиц за исключением случая, когда сам покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Эта норма полностью применима и к договору мены. В случае нарушения этой обязанности стороной по договору мены, виновная сторона должна не только возместить другой стороне причиненные этим убытки, но и возвратить контрагенту полученный от него в обмен товар - земельный участок.
Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. N 2-16/1629 утверждена форма договора мены земельными участками. Особенности содержания договора мены земельных участков состоят в следующем. Так, в договоре обязательно указываются признаки, индивидуализирующие обмениваемые земельные участки, являющиеся предметом договора. В нем указываются: кадастровые номера земельных участков, их площадь, целевое назначение земель, в составе которых они находятся, цель использования земельных участков, размещенные на них объекты недвижимости с указанием их принадлежности. К договору прилагаются планы (чертежи) земельных участков*(10).
Обязательным условием является оценка земельных участков в соответствии с нормативной ценой земли согласно прилагаемым к договору актам и объектов недвижимости на земельных участках согласно прилагаемым к договору сводным ведомостям оценки строений, помещений и сооружений.
В договоре мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участков или об отсутствии таковых.
Стороны также должны быть проинформированы о наличии имеющихся сервитутов, о передаче соответствующего земельного участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу, о передаче земельного участка (части земельного участка) во временное пользование третьему лицу, о передаче земельного участка (части земельного участка) в залог. При этом границы земель, обремененных правами других лиц и содержание этих прав должны быть указаны на плане (чертеже) соответствующего земельного участка.
В договоре мены должны быть также отражены ограничения в связи с установлением санитарно-защитных, технологических и других зон или отнесением земель соответствующего участка (или его части) к землям природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения. В договоре должно быть также отражено, что земельные участки не состоят под арестом (запрещением) и свободны от имущественных прав и претензий третьих лиц (кроме указанных ранее), о которых в момент заключения договора стороны не могли не знать. Стороны, в собственность которых в результате договора переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.
В качестве неотъемлемой части к договору прилагаются планы или чертежи границ обмениваемых земельных участков; акты установления нормативной цены обмениваемых земельных участков, выданные районными (городскими) комитетами по земельной политике; сводные ведомости оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обмениваемых земельных участках (прилагаются при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора); требования залогодержателя по задолженности (прилагаются в случае, если один или оба обмениваемых участка переданы в залог); доверенности лиц, уполномоченных выступать при заключении договора от имени сторон, обменивающих земельные участки (прилагаются в случае подписания договора уполномоченными лицами); копии договоров аренды, залога, заключенных сторонами с третьими лицами.