Перейти к основному содержанию

Статья 31 ЗК РФ. Выбор земельных участков для строительства

Новая редакция Ст. 31 ЗК РФ

Утратила силу с 1 марта 2015 г.

Комментарий к Статье 31 ЗК РФ

Комментируемая статья является связующим звеном между положениями п. п. 3 и 5 ст. 30 ЗК о предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов и ст. 32 ЗК (принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства). Причем если п. 5 ст. 30 ЗК закладывает "каркас" конструкции, то ст. ст. 31 и 32 ЗК уже детально регулируют последовательность предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта (ст. 31 ЗК), выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу (п. п. 1 и 2 ст. 32 ЗК).

Необходимо особо подчеркнуть, что в соответствии со ст. 31 ЗК осуществляется выбор не образованного земельного участка, а той части земной поверхности, в отношении которой в будущем будут осуществлены кадастровые работы в связи с образованием земельного участка. По этой причине отсутствует необходимость обращения с заявлением о выборе земельного участка и предварительного согласования мест размещения объекта для случая реконструкции <282>. При этом не исключается обращение заинтересованного лица с заявлением о предоставлении земельного участка, например, для реконструкции существующей АЗС, когда она таковой не является по смыслу, который ей придает в ст. 1 ГрК. Восемнадцатый ААС, принимая постановление по такому делу, указал, что из представленного одновременно с заявлением нормативного и экономического обоснования размера испрашиваемого земельного участка можно сделать вывод о том, что реконструкция земельного участка предполагается заявителем как расширение замощения территории АЗС, что требовало использования дополнительного земельного участка. Факт недостаточности принадлежащего заявителю на праве собственности земельного участка подтверждается представленными в материалы дела документами. Данное обстоятельство опровергает доводы апелляционной жалобы о том, что правоотношения сторон регулируются градостроительным законодательством, и реконструкция объекта может производиться только в пределах предоставленного земельного участка <283>.
--------------------------------
<282> Постановление ФАС ПО от 11.12.2007 по делу N А55-4257/2007 // .

<283> Постановление Восемнадцатого ААС от 17.06.2011 по делу N 18АП-5097/2011 // .

Обращаясь к ст. 31 ЗК, также следует иметь ввиду, что в случае, если на предоставление одного и того же земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта претендуют несколько лиц, право на заключение договора аренды такого земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 ЗК <284>.
--------------------------------
<284> Постановление ФАС ВВО от 16.12.2013 по делу N А79-12745/2012 // .

При обращении к ст. 31 ЗК нельзя не учитывать логику законодателя и юридико-технические особенности организации материала внутри комментируемой статьи. Правила, имеющие отношение к стадиям и условиям выбора как такового, объединяется в несколько самостоятельных групп:

обращение с заявлением о выборе земельного участка (п. 1 и п. 10 ст. 31 ЗК);

собственно выбор земельного участка, в ходе которого орган местного самоуправления осуществляет следующие процедуры:

а) обеспечение выбора (п. 2 ст. 31 ЗК); причем процедура обеспечения включает в себя 1) предварительную оценку возможности обеспечения выбора, результатом которой может быть и отказ в обеспечении выбора, или 2) согласие обеспечить такой выбор путем принятия акта о выборе;

б) информирование об этом лиц, права и законные интересы которых могут быть затронуты (п. 3 и п. 4 ст. 31 ЗК);

в) закрепление и оформление результатов выбора (п. п. 5 - 7, абз. 1 п. 8 ст. 31 ЗК).

Абзацы 2 и 3 п. 8 ст. 31 ЗК связаны с выбором земельного участка опосредованно, так как содержащиеся в них правила не влияют каким-либо образом на права лица, обратившегося с заявлением о выборе.

Наконец п. 9 ст. 31 ЗК предусматривает право на обжалование заинтересованными лицами как самого решения о предварительном согласовании места размещения объекта, так и отказ в его размещении. При этом специфика предмета требований заинтересованных лиц нуждается в отдельных пояснениях.

Анализ положений ст. 31 ЗК в практике применения (при подготовке исковых заявлений и возражений на них, в процессе обжалования решений судов) целесообразно осуществлять с учетом предложенной логики и в системном единстве с правилами ст. ст. 31 и 32 ЗК.

Согласно правилу п. 1 ст. 31 ЗК в заявлении о выборе земельного участка должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Первичное знакомство с информацией о незастроенных землях в границах населенного пункта или на межселенной территории необходимо в первую очередь самому заявителю. Такая информация может быть получена одновременно как путем анализа кадастрового плана территории (КПТ), публичной кадастровой карты, спутниковых снимков, так и вследствие осмотра предполагаемых мест застройки. Правда, в КПТ отсутствует изображение границ ранее учтенных "неотмежеванных" земельных участков. Если на местности границы таких участков не закреплены межевыми и иными знаками, то заинтересованное лицо может получить недостоверную информацию. Поэтому перед обращением с заявлением о предоставлении земельного участка целесообразно все же заказать у кадастрового инженера заключение, в котором он проанализирует сведения из ГКН, правила землепользования и застройки, а также отразит результаты выезда на местоположение будущего земельного участка и производства (первичных) кадастровых работ для получения исходных данных и подготовки схемы расположения границ будущего земельного участка. В некоторых случаях, если предполагается получение значительного по площади земельного участка в сложной по ландшафту городской среде, насыщенной плотной системой коммуникаций, а также строительство сложного объекта или взаимосвязанных объектов, то на первичной стадии сбора информации по инициативе заинтересованного лица необходима также топографическая съемка местности. Благодаря такому заключению, материалам топосъемки (в бумажном варианте - планшеты размером 60 x 60 см; количество планшетов зависит от площади земельного участка и доходит до нескольких десятков) или инженерных изысканий, которые прилагаются к заявлению, уполномоченный орган получает первичную информацию о будущем земельном участке, что сразу же задает положительный тон дальнейшим действиям в процессе обеспечения выбора земельного участка.

Что касается указания в заявлении целевого назначения объекта строительства, то заявителю в его выборе, точнее, в формулировании цели, существенную помощь окажут ст. 85 ЗК и правила землепользования и застройки, принятые в муниципальном образовании. Заинтересованное лицо выбирает интересующую его зону из перечня территориальных зон, например, общественно-деловую (зона О), внутри ее зону О1 - зону центра обслуживания и коммерческой активности местного значения, из трех видов разрешенного использования - основного, вспомогательного или условно-разрешенного - выбирает основной и уже внутри основного находит перечень интересующих его объектов, скажем, группу, куда включены многофункциональные торговые, развлекательные спортивные, оздоровительные, деловые комплексы. В заявлении заинтересованное лицо может просить предоставить земельный участок для размещения, к примеру, - многофункционального торгового центра. Целевое назначение объекта строительства за пределами населенных пунктов - это чаще линейные объекты.

Выбирая целевое назначение объекта строительства, а вместе с этим и вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки, необходимо учитывать особенность условно разрешенных видов использования. В соответствии с п. п. 2, 6, 8, 9 ст. 39 ГрК вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет. Следовательно, вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка может быть разрешен только после обсуждения его на публичных слушаниях <285>.
--------------------------------
<285> Постановление ФАС ВВО от 09.12.2013 по делу N А82-12047/2012 // .

Последнее предложение п. 1 ст. 31 ЗК предусматривает также возможность приложения к заявлению технико-экономического обоснования проекта строительства или необходимых расчетов. В практике встречается представление вместе с другими документами также нормативного обоснования размера испрашиваемого земельного участка, что можно рассматривать в качестве разновидности необходимых расчетов. Восемнадцатый ААС в своем Постановлении 2011 г. по апелляционной жалобе администрации г. Кургана отметил, что ООО "Уралоил" приложены к заявлению как экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка, так и нормативное обоснование размера испрашиваемого земельного участка. Как следует из нормативного обоснования размеров дополнительного земельного участка для эксплуатации автозаправочной станции, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Курганстройэкспертиза" и согласованного с заведующим сектором градостроительства Комитета по архитектуре и строительству Курганской области, на существующей АЗС, принадлежащей заявителю на праве собственности, предполагается увеличение объемов реализации нефтепродуктов и изменение логистики поставки нефтепродуктов. ООО "Уралоил" будет произведена замена парка бензовозов, а размеры существующей АЗС не позволяют обеспечить подъезд бензовоза к фронту слива резервуарного парка и его выезд с территории АЗС (раздел 2). С учетом требований действующих нормативных документов и заданий заказчика минимальные размеры дополнительного земельного участка для эксплуатации существующей АЗС составляют 0,16884 га, соответственно, испрашиваемый дополнительно земельный участок указанной площадью соответствует нормативным размерам <286>.
--------------------------------
<286> Постановление Восемнадцатого ААС от 23.06.2011 по делу N 18АП-5098/2011 // .

Технико-экономическое обоснование проекта строительства и/или необходимые расчеты, прилагаемые к заявлению, подчеркнут, таким образом, основательность намерений заявителя и могут быть использованы органом, уполномоченным рассматривать заявления, в целях первичной оценки возможности обеспечения выбора земельного участка.

Обеспечение выбора земельного участка органом местного самоуправления - часть процедуры выбора земельного участка, предваряющая выбор как таковой. Применяя п. 2 ст. 31 ЗК, необходимо учитывать, что по заявлению заинтересованного лица либо обеспечение выбора осуществляется, либо в таком осуществлении заявителю отказывают.

Абзац 1 п. 2 ст. 31 ЗК предусматривает обеспечение выбора земельного участка органами местного самоуправления или органами государственной власти, которые указаны в ст. 29 ЗК. Если выбор осуществляется в границах юрисдикции районной администрации, то выбор земельных участков для строительства, а также проведение процедур согласований возлагается на администрации муниципальных районов, тогда как органы местного самоуправления городских и сельских поселений информируют население о возможности или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства <287>. Например, на территории Кольского района Мурманской области для обеспечения выбора земельного участка Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами готовит и направляет запросы в соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления, муниципальные организации, которые в двухнедельный срок со дня получения запроса предоставляют необходимую информацию, в том числе информацию о разрешенном использовании испрашиваемого земельного участка <288>.
--------------------------------
<287> Постановление ФАС СЗО от 18.12.2013 по делу N А56-76443/2012 // .

<288> Пункт 6.18 Положения о порядке предоставления земельных участков на территории Кольского района (утв. решением Совета депутатов Кольского района Мурманской области от 16.02.2012 N 13/3) // (дата обращения: 24.02.2014).

В субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ, если иное не предусмотрено законами этих субъектов РФ (п. 10 ст. 31 ЗК). В Санкт-Петербурге потенциальный инвестор обращается с заявлением о выборе земельного участка в Комитет по строительству, а организационно-техническое обеспечение исполнения государственной функции Комитета по строительству по оказанию государственной услуги по рассмотрению заявлений потенциальных инвесторов о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта возлагается на уполномоченную Правительством Санкт-Петербурга организацию - Санкт-Петербургское государственное учреждение "Управление инвестиций" <289>. В г. Москве полномочиями по предварительному согласованию места размещения объекта наделен Департамент городского имущества города Москвы <290>. В Москве заявитель по всем вопросам с соответствующим заявлением обращается в службу "одного окна" территориального управления департамента одного из округов. Однако префекты административных округов г. Москвы обеспечивают выбор (а затем принимают решения об утверждении актов о выборе) земельных участков из состава земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, собственность на которые не разграничена, по заявлению лиц о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта для проектирования и строительства объекта гаражного назначения, а также для проектирования и строительства объекта религиозного назначения <291>.
--------------------------------
<289> Пункты 1.2.1, 3.1, 3.3 Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования (утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813) // .

<290> Пункт 4.2.9 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы (утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-ПП).

<291> Положение о префектуре административного округа города Москвы (приложение 1 к Постановлению Правительства Москвы от 24 февраля 2010 г. N 157-ПП "О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы") // .

Субъектами РФ может быть в специальном порядке предусмотрено обеспечение выбора земельного участка для конкретных целей, например для размещения садоводческих некоммерческих объединений граждан, а также определен уполномоченный орган, ответственный за такое обеспечение. Например, выделение земель в районах Московской области для размещения СНТ граждан из числа льготных и других категорий жителей Москвы и МО производится по заявкам Государственного унитарного предприятия развития Московского региона г. Москвы. В соответствии с договором, заключенным между ГУП развития Московского региона и главой района, и на основании необходимых согласований и заключений соответствующих органов исполнительной государственной власти и органов местного самоуправления глава района МО принимает постановление об утверждении акта выбора земельного участка для размещения садоводческих объединений <292>.
--------------------------------
<292> Пункты 2.1 и 2.6 Положения о порядке выбора и предоставления земельных участков и оформления документации на земли, выделяемые из районных фондов перераспределения, для размещения садоводческих некоммерческих объединений, формируемых префектурами административных округов г. Москвы совместно с государственным унитарным предприятием развития Московского региона г. Москвы (утв. Постановлением Правительства Москвы и Правительства Московской области от 2 марта 1999 г. N 151-16) // .

На стадии обеспечения выбора земельного участка заинтересованному лицу может быть отказано в его осуществлении по целому ряду оснований, которые подробно указываются в актах органов местного самоуправления. Так, в соответствии с п. 3.2 "О порядке обеспечения выбора земельных участков для строительства в городе Кемерово" администрация города направляет ответ о невозможности размещения объекта или мотивированное заключение о невозможности обеспечения выбора земельного участка в следующих случаях.

3.2.1. В заявлении (обращении) отсутствует информация, указанная в п. п. 2.2, 2.3 настоящего порядка.

3.2.2. В качестве предполагаемого места размещения объекта указана территория всего города Кемерово или района города.

3.2.3. Размещение объекта планируется на территории, в отношении которой имеется градостроительная документация о застройке и правила землепользования и застройки.

3.2.4. Назначение объекта капитального строительства не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, в границы которой входит испрашиваемый земельный участок.

3.2.5. Отсутствуют варианты размещения объекта в границах предполагаемого места размещения объекта.

3.2.6. Испрашиваемый земельный участок обременен правами и строениями третьих лиц.

3.2.7. Испрашиваемый земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

3.2.8. Испрашиваемый земельный участок изъят из оборота.

3.2.9. Испрашиваемый земельный участок входит в территорию общего пользования.

3.2.10. В отношении испрашиваемого земельного участка проводится процедура формирования земельного участка для его предоставления посредством торгов.

3.2.11. Испрашиваемый земельный участок или его часть находится в охранной зоне транзитных инженерных коммуникаций, что препятствует размещению объекта.

3.2.12. Испрашиваемый земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом.

3.2.13. В иных случаях, предусмотренных действующим законодательством <293>.
--------------------------------
<293> Утвержден Постановлением администрации г. Кемерово от 28 июня 2010 г. N 62 // (дата обращения: 24.02.2014).

Постановлением администрации города Новокузнецка Кемеровской области от 05.04.2013 N 73 утвержден Административный регламент "Предоставление земельных участков на территории города Новокузнецка, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта", в том числе Административный регламент предоставления муниципальной услуги "Принятие решения о выборе земельного участка для строительства и предварительном согласовании места размещения объекта", в пункте 2.8.2 которого установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги:

наличие предварительного согласования размещения объекта строительства другому лицу;

испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне, не предназначенной для размещения планируемого объекта капитального строительства;

испрашиваемый земельный участок является ограниченным в обороте или изъятым из оборота;

установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельного участка;

наличие возражений, поступивших от физических и юридических лиц в результате публикации сообщения в газете "Новокузнецк" и на официальном сайте администрации города Новокузнецка о возможном предстоящем предоставлении земельного участка под строительство <294>.
--------------------------------
<294> (дата обращения: 24.02.2014).

В г. Санкт-Петербурге на этапе обеспечения выбора земельного участка до получения Санкт-Петербургским государственным учреждением "Управление инвестиций" заключений из комитетов Правительства Санкт-Петербурга, если в отношении территории, в границах которой расположен земельный участок, утверждена документация по планировке территории, равно как и в случае несоответствия указанного в заявлении функционального назначения объекта градостроительному регламенту территориальной зоны, установленному Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, в границах которой находится предполагаемое место размещения объекта, Комитет по строительству принимает решение об отказе и выдает копию решения об отказе потенциальному инвестору <295>.
--------------------------------
<295> Пункт 3.2.1 Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования (утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813) // .

Если орган местного самоуправления, соответствующий орган исполнительной власти субъекта РФ все же приступил к обеспечению выбора земельного участка (то есть не отказал в осуществлении такого обеспечения), то, во-первых, руководитель (глава) администрации, уполномоченного исполнительного органа субъекта РФ принимает решение (распоряжение) о выборе земельного участка. Решение (распоряжение) - самостоятельный документ, структура которого с юридико-технической точки зрения предполагает по меньшей мере три части: преамбулу (указание на предмет, на который направлен принимаемый акт), обоснование (скорее, даже основание принятия акта) со ссылками на а) первичное обращение заинтересованного лица, б) ст. 31 ЗК (иногда и на акты Правительства РФ или субъектов РФ, в) акты, принятые ранее публичным образованием, в пределах юрисдикции которого осуществляется выбор земельного участка, и (не всегда) г) технические условия.

Согласно п. 2 ст. 31 ЗК обеспечение выбора земельного участка осуществляется посредством а) определения вариантов размещения объекта и б) проведения процедур согласования.

Варианты размещения объекта (от двух и более) подготавливаются с учетом максимального соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства и предоставляют заявителю и публичному образованию возможность маневра и нахождения баланса публичных и частных интересов. Суды иногда особо подчеркивают значение указанного элемента конструкции "выбор земельного участка". ФАС ПО в Постановлении от 22.12.2011 по делу N А-12-2750/2011 указал, что администрация г. Волгограда не обеспечила возможность выбора земельного участка посредством определения вариантов размещения объекта на испрашиваемом земельном участке, корректировки по размеру и месту размещения, чем затронуты законные интересы общества <296>.
--------------------------------
<296> .

Что касается проведения процедур согласования, то ЗК не определяет точный перечень органов и организаций, согласующих место размещения объекта. Состав таких органов определяется исходя из положений иных нормативных правовых актов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, а также местоположения земельного участка. Нередко в муниципальных образованиях создаются комиссии по выбору земельных участков, в состав которых входят представители согласующих органов или организаций <297>. Спектр организаций, выдающих заключение, колеблется в зависимости от следующих факторов: а) для размещения какого именно объекта осуществляется выбор земельного участка, б) в какой территориальной зоне находится объект, который предполагается построить.
--------------------------------
<297> Попов М.В. Указ. соч. С. 42 - 43.

Например, в случае размещения таких линейных объектов, как кабельная линия КЛ-6 кВ или трасса газопровода в границах Одинцовского муниципального района МО, акт о выборе земельного участка согласуется:

с Департаментом Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзором) по ЦФО;

с администрациями сельских и городских поселений, на чьих землях находится испрашиваемый участок;

с Управлением архитектуры и градостроительства района;

с Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области;

с Федеральным агентством водных ресурсов (Московско-Окское БВУ);

с Федеральным агентством по недропользованию (точнее, с отделом геологии и лицензирования по г. Москве и Московской области);

с территориальным отделом Роспотребнадзора по Московской области в городах Звенигороде, Краснознаменске, в Одинцовском районе;

с собственниками, арендаторами и землепользователями, по чьим землям пройдет трасса коммуникации;

с рядом заинтересованных организаций (ОАО "Ростелеком", ГУ "МОСАВТОДОР", ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" (МОЭСК), ГУП МО "Мособлгаз", ОАО "РЖД").

Заключение согласующего органа или организации о возможности размещения объекта на испрашиваемом земельном участке излагается в письме (Росприроднадзор), заключении (санитарно-эпидемиологическом заключении Роспотребнадзора), согласовании (с указанием номера согласования, например, ГУ "МОСАВТОДОР") или подписании акта выбора земельного участка (представители районной администрации, главы поселений, руководители сельскохозяйственных предприятий; представители Росприроднадзора и Роспотребнадзора одновременно с письмом и заключением).

В курортной зоне (например, в г. Пятигорске) в целях осуществления строительства спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов получаются заключения следующих организаций:

главного государственного санитарного врача по г. Пятигорску;

Управления Главгосэкспертизы России по Ставропольскому краю;

комиссии по охране зеленых насаждений комитета по экологии и курорту г. Пятигорска;

учреждения архитектуры и градостроительства Ставропольского края;

отдела экспертизы проектной документации Главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям при Правительстве Ставропольского края;

Управления Федерального горного и промышленного надзора России по Ставропольскому краю;

экспертной комиссии государственной экологической экспертизы;

отдела государственной экспертизы условий труда Министерства труда и социальной защиты населения Ставропольского края <298>.
--------------------------------
<298> Постановление ФАС СКО от 30.01.2007 по делу N Ф08-5715/2006 // .

На территориях, в границах которых значительный удельный вес занимают историко-культурные ансамбли, историческая застройка, парки, например, в Санкт-Петербурге, порядок выдачи заключений и состав организаций, которые их выдают, существенно отличаются от приведенных выше вариантов. При отсутствии оснований для принятия решения об отказе Комитет по строительству Санкт-Петербурга (куда с заявлением о выборе земельного участка обращается заинтересованное лицо) направляет заявление о выборе земельного участка в уполномоченную организацию (Санкт-Петербургское государственное учреждение "Управление инвестиций"). Уполномоченная организация в течение пяти рабочих дней со дня регистрации заявления о выборе земельного участка направляет запросы:

1) в Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА). Заключение КГА должно содержать информацию о виде разрешенного использования земельного участка, функциональном назначении планируемого объекта капитального строительства с учетом планируемого градостроительного развития территории, в границах которой расположен земельный участок, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, а также о сроках выдачи градостроительного плана земельного участка;

2) в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ). Заключение КЗРиЗ должно содержать следующие сведения: адрес и фактическая площадь земельного участка, данные об учете объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, наличие на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов, строительство которых не завершено, наличие зон с особыми условиями использования территории;

3) в Комитет по управлению государственным имуществом (КУГИ). Заключение КУГИ должно содержать сведения об обременениях земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости с указанием сроков и условий прекращения прав третьих лиц либо об их отсутствии, о регистрации права собственности Санкт-Петербурга на объект недвижимости либо иных документах, подтверждающих право собственности Санкт-Петербурга;

4) в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников Санкт-Петербурга (КГИОП). Заключение КГИОП должно содержать сведения: об отнесении земельного участка, зданий, строений, сооружений к объектам культурного наследия, выявленным объектам культурного наследия (о нахождении земельного участка в границах зон охраны объектов культурного наследия и режимах использования земельного участка в границах этих зон); о возможности проведения работ на территории объекта культурного наследия и (или) в зонах охраны объекта культурного наследия, а также в отношении объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия;

5) в Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (КЭИО). Заключение КЭИО должно содержать технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и информацию о плате за подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям;

6) в районную администрацию (РА). Заключение РА должно содержать сведения о возможности размещения результата инвестирования при принятии решений о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной собственности, а также земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено;

7) в Комитет по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) (в случае реализации инвестиционного проекта в сфере развития транспортного комплекса Санкт-Петербурга, а также в сфере организации дорожного движения, хранения транспортных средств (за исключением внешнего транспорта). Заключение КРТИ должно содержать сведения о возможности размещения объектов транспортно-логистического назначения.

Санкт-Петербургское государственное учреждение "Управление инвестиций" (уполномоченная организация) в течение пяти рабочих дней со дня получения всех заключений направляет их с заявлением о выборе земельного участка в Комитет по строительству для подготовки принятия решения <299>.
--------------------------------
<299> Пункты 3.2.2, 3.3 Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования (утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813) // .

Пункт 2 ст. 31 ЗК предусматривает обеспечение выбора земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Отсутствие информации о виде разрешенного использования может послужить основанием отказа утвердить акт выбора. Так, например, ФАС СЗО обратил внимание на то, что в отношении спорного земельного участка не установлен вид разрешенного использования и не выдавалось разрешения на условно разрешенный вид использования в порядке статьи 39 ГрК; Постановлением администрации города Кола Мурманской области от 23.05.2012 N 83 с учетом изменений, внесенных Постановлением администрации города от 27.06.2012 N 111, предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования иного, отличного от испрашиваемого заявителем, земельного участка под строительство торгового павильона. Таким образом, администрация района при отсутствии информации о разрешенном виде использования спорного земельного участка или о территориальной зоне, где расположен испрашиваемый земельный участок, обоснованно отказала в утверждении акта выбора от 01.11.2012 N 257/12 указанного участка и в предварительном согласовании места размещения объекта строительства <300>.
--------------------------------
<300> Постановление ФАС СЗО от 15.01.2014 по делу N А42-8517/2012 // .

В согласовании акта выбора земельного участка может быть отказано в том случае, если отсутствуют свободные мощности и техническая возможности подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения; объект проходит по землям, переданным в аренду третьим лицам, что не учтено в представленном акте выбора и схеме расположения земельного участка на кадастровой карте <301>.
--------------------------------
<301> Постановление ФАС СЗО от 18.12.2013 по делу N А56-76443/2012 // .

Пункты 3 и 4 ст. 31 ЗК предусматривают информирование лиц, права и законные интересы которых могут быть затронуты выбором земельного участка. Публичное информирование, как подчеркнул ФАС ВВО, направлено на защиту интересов не только населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок <302>.
--------------------------------
<302> Постановление ФАС ВВО от 09.12.2013 по делу N А82-12047/2012 // .

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10, обеспечение выбора земельного участка является обязанностью органа местного самоуправления, разрешенные условия использования соответствующей территории могут объективно препятствовать предоставлению конкретного земельного участка для размещения объекта определенного назначения, несмотря на то, что они содержатся в не опубликованных для всеобщего сведения документах, исполнением органом местного самоуправления обязанности по информированию населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено на защиту интересов не только населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Исходя из системного толкования предусмотренных ст. 31 ЗК стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования <303>.
--------------------------------
<303> .

Судебная практика предоставляет нам возможность увидеть, каким образом реализуются положения п. п. 3 и 4 ст. 31 ЗК.

Так, Постановлением главы г. Челябинска от 28.09.2005 N 1038-п утвержден акт выбора земельного участка N 0011969-06-2005 (проект границ земельного участка) и предварительно согласовано место размещения объекта строительства по ул. Работниц в Калининском районе г. Челябинска ЗАО "Памир" без проведения торгов и аукционов (п. 1). Пунктом 2 названного Постановления ЗАО "Памир" предписано совместно с главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска разработать, согласовать и утвердить в установленном порядке проект планировки территории микрорайона N 5; на основании согласованного проекта оформить документы о предоставлении земельного участка для строительства двух жилых домов.

Прокурор Челябинской области, полагая, что Постановление от 28.09.2005 N 1038-п не соответствует требованиям, предусмотренным ст. 30.2, пп. 3 п. 4, п. 11 ст. 30, п. 3 ст. 31 ЗК, и нарушает права муниципального образования и других субъектов предпринимательской деятельности, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании названного ненормативного акта недействительным. При этом прокурор указал, что спорный земельный участок не может быть предоставлен физическому или юридическому лицу без проведения торгов; предварительное согласование размещения объекта не требуется. В кассационной жалобе прокурор указал также на неисполнение органом местного самоуправления установленных п. п. 3, 4 ст. 31 ЗК требований об информировании населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка.

ФАС УО, отклонив доводы кассационной жалобы, указал на то, что по смыслу п. п. 3, 4 ст. 31 ЗК информирование населения должно в любом случае производиться до предоставления земельного участка под строительство. Оспариваемое прокурором постановление не решает вопроса о предоставлении земельного участка ЗАО "Памир". Соответственно, предпринятые органом местного самоуправления меры по извещению общественности (направление издательскому дому "Восточные ворота" сведений о поступивших заявках и начале работ по предварительному формированию земельных участков для строительства с целью опубликования в ежемесячном приложении "Ведомости" к газете "Челябинск за неделю", размещение информации в августе 2005 г. на официальном интернет-сайте администрации г. Челябинска) соответствуют требованиям данной нормы, поскольку произведены до предоставления земельного участка под строительство <304>.
--------------------------------
<304> Постановление ФАС УО от 03.07.2006 по делу Ф09-5107/06-С6 // .

ФАС СКО, отменяя в 2007 г. решение нижестоящего суда, разъяснил, что информирование граждан о предоставлении участка для строительства, целью которого является соблюдение их прав на благоприятную окружающую среду, не должно носить декларативный характер. Органы, уполномоченные распоряжаться земельными участками, обязаны учитывать мнение граждан и их объединений, касающееся возможности застройки конкретных участков, и не вправе принимать решение о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении акта выбора такого участка, а также о предоставлении участка для строительства при наличии мотивированных возражений граждан.

В материалах дела имеются письма граждан, которые возражают против строительства спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе в Комсомольском парке. Граждане и общественные организации, обжалующие решение суда от 26.10.2005, в заявлении также указывают, что они не согласны с предоставлением участка для строительства. Суд первой инстанции не дал оценку указанным письмам, не установил мотивы, по которым граждане возражают против строительства.

Суду следует проверить соблюдение процедуры выбора земельного участка для размещения спортивно-оздоровительного центра в части, касающейся выбора участка и информирования населения о предоставлении участка для строительства; установить, имеются ли возражения граждан и их объединений против предоставления обществу земельного участка для строительства центра, мотивы таких возражений; учитывая, что граждане, которых представляют заявители кассационной жалобы, возражают против строительства определенных объектов, предложить урегулировать указанный вопрос органу, уполномоченному распоряжаться земельным участком, и обществу с участием представителей населения и их объединений; для решения вопроса о возможности строительства спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе на территории Комсомольского парка следует привлечь к участию в деле орган, осуществляющий контроль за соблюдением природоохранного законодательства <305>.
--------------------------------
<305> Постановление ФАС СКО от 30.01.2007 по делу Ф08-5715/2006 // .

В настоящее время можно говорить без преувеличения о консолидированной позиции Федеральных арбитражных судов округов в вопросе о соблюдении требования об обязательном информировании лиц, права и законные интересы которых могут быть затронуты выбором земельного участка. Причем позиция Президиума ВАС РФ, выраженная в Постановлении от 14.09.2010 по делу N 4224/10, является для других судов определяющей <306>.
--------------------------------
<306> Постановление ФАС СКО от 19.12.2013 по делу N А22-2532/2012 // .

Основанием для отмены постановлений органов местного самоуправления об утверждении акта выбора земельного участка является также неуведомление арендаторов земельных участков. ФАС СКО, удовлетворяя кассационную жалобу администрации г. Азова Ростовской области, которая отменила свое Постановление на основании протеста Азовского межрайонного прокурора от 20.01.2005 N Н-10-05, разъяснил свою позицию следующим образом. Материалами дела подтверждено, что в состав выбранного для общества земельного участка вошли участки площадью 10,6611 га, кадастровый номер 61:45:349:23, и площадью 2,4486 га, кадастровый номер 61:45:0000349:24, предоставленные по договорам аренды М.И. Подгорнову для выращивания сельхозпродукции. В дело не представлены доказательства надлежащего информирования М.И. Подгорнова о возможном изъятии арендованных им земельных участков для строительства.

В соответствии с п. 5 ст. 31 ЗК в случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства. Утвержденный Постановлением N 652 акт выбора земельного участка от 29.03.2004 в нарушение ст. 31 ЗК не содержит расчета убытков М.И. Подгорнова в случае возможного изъятия земельных участков для строительства <307>.
--------------------------------
<307> Постановление ФАС СКО от 28.02.2006 по делу N Ф08-510/2006 // .

Обязанность информировать население, согласно позиции ФАС СКО, возникает до составления акта выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта недвижимости. Из смысла закона следует, что информирование населения должно производиться через средства массовой информации, доступные всем гражданам, проживающим в муниципальном образовании. Невыполнение данного требования Земельного кодекса Российской Федерации является нарушением основных принципов земельного законодательства, поэтому не может быть признано формальным. Статьями 1 и 31 ЗК предусмотрено право граждан на участие в решении вопросов, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране <308>.
--------------------------------
<308> Постановление ФАС СКО от 06.09.2005 по делу N Ф08-3563/2005 // .

ФАС ПО в Постановлении 2004 г. отметил, что, поскольку администрация г. Кинеля Самарской области не информировала население о предстоящем и возможном предоставлении спорного земельного участка с соблюдением процедуры предварительного согласования мест размещения объекта, суд апелляционной инстанции правомерно признал, что при принятии оспариваемых актов нарушен федеральный закон и обжалуемые постановления, а также договор аренды являются недействительными <309>.
--------------------------------
<309> Постановление ФАС ПО от 18.03.2004 по делу N А55-4628/03-8 // .

Обязательность информирования лиц, права и законные интересы которых могут быть затронуты выбором земельного участка, в некоторых случаях обусловлена и требованиями ГрК. В соответствии с п. п. 2, 6, 8, 9 ст. 39 ГрК вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет <310>.
--------------------------------
<310> Постановление ФАС ВВО от 09.12.2013 по делу N А82-12047/2012 // .

Правило абз. 3 п. 3 ст. 31 ЗК предусматривает, что при предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей.

Согласно Единому перечню коренных малочисленных народов Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 24.03.2000 N 255) <311> таких народов насчитывается 45. Из них в европейской части живут абазины и шапсуги (Карачаево-Черкесская Республика и Краснодарский край), ижорцы и вепсы (Карелия и Ленинградская обл.), саамы (Мурманская обл.), а остальные - в Восточной и Западной Сибири, в Забайкалье, в районах Крайнего Севера и на Дальнем Востоке вплоть до Чукотского и Корякского автономных округов.
--------------------------------
<311> .

Места традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации определены распоряжением Правительства РФ от 08.05.2009 N 631-р "Об утверждении перечня мест традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и перечня видов традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации" <312>. Такие места - районы (улусы, кужууны), городские округа - образованы в семи республиках (Алтай, Бурятия, Коми, Карелия, Саха-Якутия, Тыва, Хакасия), шести краях (Алтайском, Забайкальском, Красноярском, Камчатском, Приморском, Хабаровском), одиннадцати областях (Амурской, Иркутской, Кемеровской, Ленинградской, Мурманской, Магаданской, Сахалинской, Свердловской, Томской, Тюменской) и четырех автономных округах (Ненецком, Ханты-Мансийском, Чукотском, Ямало-Ненецком).
--------------------------------
<312> .

Среди видов традиционной хозяйственной деятельности выделяются следующие.

1. Животноводство, в том числе кочевое (оленеводство, коневодство, яководство, овцеводство).

2. Переработка продукции животноводства, включая сбор, заготовку и выделку шкур, шерсти, волоса, окостенелых рогов, копыт, пантов, костей, эндокринных желез, мяса, субпродуктов.

3. Собаководство (разведение оленегонных, ездовых и охотничьих собак).

4. Разведение зверей, переработка и реализация продукции звероводства.

5. Бортничество, пчеловодство.

6. Рыболовство (в том числе морской зверобойный промысел) и реализация водных биологических ресурсов.

7. Промысловая охота, переработка и реализация охотничьей продукции.

8. Земледелие (огородничество), а также разведение и переработка ценных в лекарственном отношении растений.

9. Заготовка древесины и недревесных лесных ресурсов для собственных нужд.

10. Собирательство (заготовка, переработка и реализация пищевых лесных ресурсов, сбор лекарственных растений).

11. Добыча и переработка общераспространенных полезных ископаемых для собственных нужд.

12. Художественные промыслы и народные ремесла (кузнечное и железоделательное ремесло, изготовление утвари, инвентаря, лодок, нарт, иных традиционных средств передвижения, музыкальных инструментов, берестяных изделий, чучел промысловых зверей и птиц, сувениров из меха оленей и промысловых зверей и птиц, иных материалов, плетение из трав и иных растений, вязание сетей, резьба по кости, резьба по дереву, пошив национальной одежды и другие виды промыслов и ремесел, связанные с обработкой меха, кожи, кости и других материалов).

13. Строительство национальных традиционных жилищ и других построек, необходимых для осуществления традиционных видов хозяйственной деятельности <313>.
--------------------------------
<313> Перечень видов традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации (утв. распоряжением Правительства РФ от 08.05.2009 N 631-р) // .

Правила п. п. 5 - 7, абз. 1 п. 8 ст. 31 ЗК посвящены закреплению и оформлению результатов выбора земельного участка.

В соответствии с п. 5 ст. 31 ЗК результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Основное содержания решения о предварительном согласовании места размещения объекта состоит в утверждении акта о выборе участка в соответствии с одним из вариантов, указанным в акте. В нем указываются также индивидуализирующие выбранный земельный участок признаки - местоположение и площадь, а также его разрешенное использование <314>.
--------------------------------
<314> Попов М.В. Указ. соч. С. 69.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта не порождает каких-либо прав заявителя на выбранный земельный участок, оно лишь является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. Соответственно, само по себе данное решение не является нарушением прав и законных интересов правообладателей земельных участков в пределах выбираемого участка, поскольку не рассматривается законодателем в качестве основания изменения или прекращения уже существующих прав на землю частных лиц <315>.
--------------------------------
<315> Болтанова Е.С., Женетль С.З. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации.

Акт выбора земельного участка состоит из текстовой и графической частей. До настоящего времени на уровне федерального закона не утверждена форма акта о выборе земельного участка. Такие формы утверждаются либо органом местного самоуправления, либо исполнительным органом государственной власти <316>. В ряде случаев акты о выборе являются приложением к порядку выбора (обеспечения) земельных участков для строительства <317> и даже именуются типовыми формами, например в г. Кемерово <318> или в г. Ставрополе <319>.
--------------------------------
<316> Постановление администрации Смоленской области от 23.11.2007 N 414 "Об утверждении акта о выборе земельного участка" // (дата обращения: 24.02.2014); Приказ Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2011 N 23 "Об утверждении формы акта о выборе земельного участка" // .

<317> Постановление администрации Подольского муниципального района Московской области от 13.04.2011 N 1614 "О порядке подготовки и выдачи актов о выборе земельных участков для строительства объектов на территории Подольского муниципального района" // .

<318> Постановление администрации г. Кемерово от 28.06.2010 N 62 "О порядке обеспечения выбора земельных участков для строительства в городе Кемерово" // (дата обращения: 24.02.2014).

<319> Постановление главы города Ставрополя от 24.04.2009 N 1244 "Об утверждении типовой формы акта выбора земельного участка для строительства в городе Ставрополе и Порядка согласования акта выбора земельного участка для строительства в городе Ставрополе" // (дата обращения: 26.02.2014).

В Санкт-Петербурге акт о выборе земельного участка для строительства утверждается правовым актом Комитета по строительству. Правовой акт Комитета по строительству, утверждающий акт о выборе земельного участка для строительства, является решением о предварительном согласовании места размещения объекта и подлежит официальному опубликованию. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в отношении потенциального инвестора и действует в течение трех лет, а также является основанием для обеспечения потенциальным инвестором выполнения в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Законом N 221-ФЗ, кадастровых работ и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка <320>.
--------------------------------
<320> Пункты 3.8, 3.10 и 3.11 Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования (утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813) // .

В практике встречаются случаи, когда по заявлению заинтересованного лица изготавливается акт выбора земельного участка и схема расположения земельного участка, однако выводы в акте о целевом использовании земельного участка равноценны отказу в его утверждении. Особый интерес представляет следующий случай. Предприниматель, проживающий в г. Петропавловске-Камчатском, обратился 26.10.2011 в Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края с заявлением о выборе земельного участка для строительства и о предварительном согласовании места размещения объекта - здания магазина, указав примерный размер земельного участка 800 кв. м и место размещения объекта: г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы. 17.01.2012 Министерство направило письмо в Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа с просьбой обеспечить выбор земельного участка по заявлению предпринимателя. Департаментом изготовлены акт выбора земельного участка N 94 и схема расположения земельного участка, содержащие выводы о целесообразности размещения объекта: "Сооружение. Магистраль общегородского значения в районе 10 км - Сероглазка - 8 км в г. Петропавловске-Камчатском".

Департамент обеспечил выбор земельного участка с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующих территорий, оформил результаты выбора в соответствии с п. 5 ст. 31 ЗК актом выбора земельного участка, содержащим обоснованные выводы о целесообразности использования испрашиваемого земельного участка для указанной выше магистрали. Нижестоящие суды, по мнению ФАС ДО, пришли к правильному выводу о том, что действия департамента по включению в акт выбора земельного участка вывода о целесообразности использования земельного участка для указанной выше магистрали соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя. При этом суды обоснованно указали на то, что заявитель не лишен возможности испрашивать к предоставлению в аренду иной земельный участок для строительства торгового магазина <321>.
--------------------------------
<321> Постановление ФАС ДО от 20.12.2013 по делу N Ф03-5424/2013 // .

Не во всех случаях после прохождения процедуры, обеспечивающей выбор земельного участка, заявление лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, решается положительно. Решение об отказе в изготовлении акта выбора (в обеспечении выбора) органы местного самоуправления или органы исполнительной власти соответствующего субъекта РФ принимают:

ввиду прохождения по участку инженерных коммуникаций, расположения в прибрежной зоне водного объекта общего пользования, а также запланированного строительства на земельном участке автомобильной дороги <322>;
--------------------------------
<322> Постановление ФАС СКО от 19.12.2013 по делу N А22-2532/2012 // .

в случае отсутствия информации о разрешенном виде использования испрашиваемого земельного участка или о территориальной зоне, где испрашивается земельный участок <323>;
--------------------------------
<323> Подпункт 13 п. 6.18 Положения о порядке предоставления земельных участков на территории Кольского района (утв. решением Совета депутатов Кольского района Мурманской области от 16.02.2012 N 13/3) // (дата обращения: 24.02.2014).

в связи с тем, что при обращении в администрацию с требованием о предоставлении земельного участка одновременно с заявлением не представлялись какие-либо документы, необходимые для разрешения вопроса о предоставлении земельного участка <324>;
--------------------------------
<324> Постановление ФАС МО от 05.10.2009 по делу КА-А41/9858-09 // .

в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок находится на территории природного комплекса <325>;
--------------------------------
<325> Постановление ФАС МО от 16.11.2007 по делу N КА-А40/11745-07 // .

в связи и с резервированием земельного участка для размещения социального объекта местного значения <326>.
--------------------------------
<326> Постановление Восьмого ААС от 18.12.2013 по делу N 08АП-9485/2013 // .

Заявителю может быть также отказано в принятии решения об утверждении акта выбора земельного участка, если не представлен документ, подтверждающий соблюдение санитарных правил при выборе земельного участка под строительство <327>.
--------------------------------
<327> Определение Саратовского областного суда от 28.08.2013 N 33-5497 // .

Принятие решения об отказе предоставить земельный участок уже после утверждения акта выбора земельного участка органами местного самоуправления возможно в связи с истечением срока предварительного согласования места размещения объекта <328>; в связи с корректировкой генерального плана города <329>.
--------------------------------
<328> Постановление ФАС СЗО от 11.10.2006 по делу N А26-611/2005-17 // ; Постановление ФАС СЗО от 08.05.2007 по делу N ФО-А59/07-1/959 // .

<329> Постановление ФАС СКО от 06.09.2005 N Ф08-3563/2005 // .

Суды, рассматривая споры по поводу подготовки актов выбора, принимают во внимание как положения п. 2 ст. 31 ЗК, так и требования актов органов местного самоуправления, в которых приводятся основания для отказа в подготовке выбора земельного участка. ФАС ЗСО в Постановлении от 29.01.2014 по делу N А27-3980/2013 указал на следующее. Исходя из того что изложенное в письме Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка от 17.12.2012 N 9477-04 основание для отказа обществу в подготовке акта выбора земельного участка (принятие решения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды на испрашиваемый земельный участок для строительства здания, которое в материалы дела не представлено, равно как и доказательства его принятия в установленном законом порядке) не предусмотрено п. 2.8.2 "Принятие решения о выборе земельного участка для строительства и предварительном согласовании места размещения объекта" в качестве основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги по обеспечению акта выбора земельного участка, чем нарушены права и законные интересы общества, предусмотренные статьей 31 ЗК (при учете соблюдения комитетом процедуры предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения и совершения действий по обеспечению подготовки выбора земельного участка), суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ООО "ИСК "ТС групп" <330>.
--------------------------------
<330> Постановление ФАС ЗСО от 29.01.2014 по делу N А27-3980/2013 // .

В целом же хотелось бы согласиться с позицией ФАС ПО, который в Постановлении от 22.12.2011 по делу N А12-2750/2011 обратил внимание на то, что ЗК предусматривает исключительные по своему характеру основания, по которым возможен отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности <331>.
--------------------------------
<331> .

Правило абз. 1 п. 8 ст. 31 ЗК, взятое само по себе, противоречит подп. 2 п. 1 ст. 6 ЗК (земельный участок - объект земельных отношений), статьям 11.1 и 11.3 ЗК. В п. 8 ст. 31 говорится о том, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Актом о выборе земельного участка на самом деле земельный участок, как мы уже указывали, не выбирается. Последний образуется впоследствии, после выполнения в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществления его кадастрового учета (подп. 2 п. 5 ст. 30 ЗК). Фактическое значение акта о выборе - выбор ориентировочного места нахождения земельного участка, местоположение границ которого только еще предстоит закрепить на местности межевыми знаками в местах нахождения характерных точек н1, н2, н3 и т.д., а также внести в ГКН значения координат X и Y каждой из указанных точек. Поэтому с точки зрения юридической логики выглядит некорректной конструкция, в которой решение о предварительном согласовании является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка.

Правило п. 9 ст. 31 ЗК предусматривает, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. Заинтересованные лица - это в первую очередь сами заявители; арендаторы, землевладельцы и землепользователи; граждане, проживающие в непосредственной близости от предполагаемого места строительства объекта; органы прокуратуры.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является актом органа местного самоуправления. Под правовым актом индивидуального характера (ненормативным правовым актом) понимается акт, устанавливающий, изменяющий или отменяющий права и обязанности конкретных лиц <332>. Решение суда о признании акта незаконным означает его недействительность с момента принятия. Последствия вынесения такого решения заключаются в том, что недействительный отказ в предоставлении земельного участка должен рассматриваться уполномоченными органами, должностными лицами как не имеющий юридической силы, в связи с чем у принявшего его органа (должностного лица) в соответствии с его функциональными полномочиями возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятия по нему нового решения, если общие основания для этого сохраняются <333>.
--------------------------------
<332> Постановление Четвертого ААС от 05.03.2011 года по делу N А58-4652/10 // .

<333> Определение Саратовского областного суда от 28.08.2013 N 33-5497 // .

Заинтересованные лица, как показывает анализ судебной практики, обжалуют в судах:

постановления об утверждении акта выбора земельного участка как заинтересованными лицами, так и прокуратурой <334>;
--------------------------------
<334> Постановление ФАС УО от 03.07.2006 по делу Ф09-5107/06-С6 // .

отказ в изготовлении акта выбора земельного участка <335>, а также о понуждении к изготовлению для заявителя акта выбора земельного участка <336>;
--------------------------------
<335> Определение ВАС РФ от 01.03.2007 N 1454/07 // ; Постановление ФАС СКО от 19.12.2013 по делу N А22-2532/2012 // . ИП В.И. Абушаев обратился в Арбитражный суд Республики Калмыкия с заявлением к администрации г. Элисты о признании незаконным изложенного в письме от 09.08.2012 N У-3870 решения об отказе в изготовлении акта выбора земельного участка площадью 20 тыс. кв. м с разрешенным использованием для строительства автосалона, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, примерно в 5 метрах на юго-восток от санатория-профилактория "Водник", о понуждении к изготовлению для заявителя акта выбора земельного участка. Решением Элистинского городского Собрания от 27.12.2010 N 1 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Элисты" утверждены Правила, которыми в соответствии со ст. 30 ГрК установлены границы территориальных зон и утверждены градостроительные регламенты, где в том числе установлены виды разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующих территориальных зон, а также предельные параметры разрешенного строительства объектов, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Оценив в порядке статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, в том числе графические материалы Генерального плана города Элисты, утвержденные Правила землепользования и застройки, в том числе Градостроительный регламент территориальной зоны, в которой заявитель предполагает строительство, установив, что земельный участок расположен в территориальной зоне Р-1 (зона общественных парков), для которой не установлен такой вид разрешенного использования, как строительство автосалона, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии возможности предварительного согласования предпринимателю места размещения объекта (Постановление ФАС СКО от 19.12.2013 по делу N А22-2532/2012) // .

<336> Постановление ФАС СКО от 19.12.2013 по делу N А22-2532/2012 // ; Постановление ФАС ЗСО от 29.01.2014 по делу N А27-3980/2013// .

отказ в согласовании акта выбора земельного участка <337>;
--------------------------------
<337> Постановление ФАС СЗО от 18.12.2013 по делу N А56-76443/2012 // .

отказ в предварительном согласовании места размещения объекта и утверждения акта выбора земельного участка <338>.
--------------------------------
<338> Постановление ФАС СЗО от 15.01.2014 по делу N А42-8517/2012 // .

Следует учитывать, что признание судом незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка и обязание органа местного самоуправления или исполнительного органа власти обеспечить процедуру выбора земельного участка не означает, что такое обеспечение повлечет за собой утверждение акта выбора. Последнее возможно, если полученные исходные данные и необходимые согласования не препятствуют такому решению. ФАС ПО в своем Постановлении от 22.12.2011 по делу А12-2750/2011 обязал администрацию г. Волгограда обеспечить для ООО "Арнед-Инвест" процедуру выбора земельного участка, принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или решения об отказе в размещении объекта в порядке и сроки, которые предусмотрены статьей 31 ЗК.

Заинтересованные лица также обращаются в суды с заявлениями:

о признании незаконными актов выбора земельного участка <339>;
--------------------------------
<339> Постановление ФАС ДО от 20.12.2013 по делу Ф03-5424/2013 // .

о признании незаконным решения (постановления) об отмене ранее принятого постановления об утверждении акта выбора земельного участка <340>;
--------------------------------
<340> Постановление ФАС СКО от 28.02.2006 по делу N Ф08-510/2006 // .

о признании незаконным отказа предоставить земельный участок в соответствии с утвержденным актом выбора <341>;
--------------------------------
<341> Постановление ФАС СКО от 06.09.2005 по делу N Ф08-3563/2005 // .

о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии решения по вопросу о предоставлении земельного участка в соответствии с актом выбора <342>, в том числе в связи с резервированием земельного участка <343>.
--------------------------------
<342> Постановление ФАС СКО от 30.01.2007 по делу Ф08-5715/2006 // .

<343> Постановление Восемнадцатого ААС от 22.11.2013 по делу N 18АП-10461/2013 // .

Решение вопроса о законности предварительного согласования места размещения объекта может решаться и в исковом производстве в случае, например, обращения прокуратуры с иском о признании недействительным постановления органа местного самоуправления и договора аренды <344>. Заинтересованные лица также обращаются в суд с исками к организациям, которые отказываются согласовывать акт выбора, и просят возложить на них обязанность согласовать такой акт <345>.
--------------------------------
<344> Постановление ФАС ПО от 18.03.2014 по делу N А55-4628/03-8 // . В Постановлении суда в абзаце первом после слова "установил" допущена ошибка в наименовании постановления главы администрации г. Кинеля: вместо "О предварительном согласовании места размещения объекта" указано "О предварительном согласовании места размещения земельного участка".

<345> Определение Пермского краевого суда от 16.10.2013 по делу N 33-10238 // .

Другой комментарий к Ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья регулирует процедуру выбора земельных участков в тех случаях, когда предполагается строительство различного рода объектов, включающую в себя несколько этапов.

На первом этапе лица, заинтересованные в том, чтобы им был предоставлен земельный участок, обращаются в соответствующий орган с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении должно быть обязательно указано назначение объекта; предполагаемое место размещения; площадь земельного участка, необходимая для обслуживания объекта; титул, на котором предполагается использовать землю.

2. На втором этапе орган местного самоуправления непосредственно на основании указанного выше заявления заинтересованного лица или по обращению исполнительного органа государственной власти (поскольку заявление может быть направлено и в этот орган) обеспечивает выбор земельного участка. Основой для выбора конкретного земельного участка являются документы государственного кадастра недвижимости (см. комментарий к ст. 68 ЗК РФ). Кроме того, при принятии решения обязательно должны приниматься во внимание экологические, градостроительные и иные условия размещения объектов, предусмотренные законодательством.

Особо следует отметить, что ЗК требует определить не один, а несколько различных вариантов размещения объекта с тем, чтобы можно было выбрать наилучший, в наибольшей степени отвечающий требованиям законодательства, прежде всего законодательству об охране окружающей среды, интересам населения, которые могут быть затронуты строительством, и т.д. После этого ЗК РФ требует получить согласования с соответствующими органами.

Условия, которые предъявляет законодательство к выбору места размещения объектов строительства, заключаются в следующем. Экологические требования, содержащиеся в законодательстве об охране окружающей среды, носят комплексный характер - они сформулированы, как правило, применительно ко всему процессу создания предприятий и хозяйственных объектов (объектов недвижимости), т.е. к их размещению, проектированию, строительству, реконструкции, вводу в эксплуатацию. Несмотря на это, выполнение ряда правовых норм специально преследует цель обеспечить сохранность окружающей среды именно на этапе размещения объектов строительства.

Экологические требования к размещению объектов строительства установлены в ст. 34 Федерального закона "Об охране окружающей среды". Размещение, проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация, консервация и ликвидация зданий, строений, сооружений и иных объектов, оказывающих прямое или косвенное негативное воздействие на окружающую среду, осуществляются в соответствии с требованиями в области охраны окружающей среды. При этом должны предусматриваться мероприятия по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, обеспечению экологической безопасности.

Нарушение требований в области охраны окружающей среды влечет за собой приостановление по решению суда размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов. Прекращение в полном объеме размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов при нарушении требований в области охраны окружающей среды осуществляется на основании решения суда и (или) арбитражного суда.

При размещении зданий, строений, сооружений и иных объектов согласно ст. 35 названного Закона должно быть обеспечено выполнение требований в области охраны окружающей среды, восстановления природной среды, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов, обеспечения экологической безопасности с учетом ближайших и отдаленных экологических, экономических, демографических и иных последствий эксплуатации указанных объектов и соблюдением приоритета сохранения благоприятной окружающей среды, биологического разнообразия, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов.

В соответствии со ст. 40 названного Закона при проектировании и строительстве тепловых электростанций должны предусматриваться их оснащение высокоэффективными средствами очистки выбросов и сбросов загрязняющих веществ, использование экологически безопасных видов топлива и безопасное размещение отходов производства. При размещении указанных объектов должны предусматриваться меры по сохранению водных объектов, водосборных площадей, водных биологических ресурсов, земель, почв, лесов и иной растительности, биологического разнообразия, обеспечиваться устойчивое функционирование естественных экологических систем, сохранение природных ландшафтов, особо охраняемых природных территорий и памятников природы, а также приниматься меры по своевременной утилизации древесины и плодородного слоя почв при расчистке и затоплении ложа водохранилищ и иные необходимые меры по недопущению негативных изменений природной среды, сохранению водного режима, обеспечивающего наиболее благоприятные условия для воспроизводства водных биологических ресурсов.

Требования в области охраны окружающей среды, предъявляемые при размещении, проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации и выводе из эксплуатации зданий, строений, сооружений и иных объектов, в полной мере распространяются на военные и оборонные объекты, вооружение и военную технику, за исключением чрезвычайных ситуаций, препятствующих соблюдению требований в области охраны окружающей среды (ст. 41 названного Закона).

При размещении, проектировании, строительстве, реконструкции городских и сельских поселений, как требует ст. 44 названного Закона, должны соблюдаться требования в области охраны окружающей среды, обеспечивающие благоприятное состояние окружающей среды для жизнедеятельности человека, а также для обитания растений, животных и других организмов, устойчивого функционирования естественных экологических систем. Здания, строения, сооружения и иные объекты должны размещаться с учетом требований в области охраны окружающей среды, санитарно-гигиенических норм и градостроительных требований.

При планировании и застройке городских и сельских поселений должны соблюдаться требования в области охраны окружающей среды, приниматься меры по санитарной очистке, обезвреживанию и безопасному размещению отходов производства и потребления, соблюдению нормативов допустимых выбросов и сбросов веществ и микроорганизмов, а также по восстановлению природной среды, рекультивации земель, благоустройству территорий и иные меры по обеспечению охраны окружающей среды и экологической безопасности в соответствии с законодательством. В целях охраны окружающей среды городских и сельских поселений создаются защитные и охранные зоны, в том числе санитарно-защитные зоны, озелененные территории, зеленые зоны, лесопарковые зоны и иные изъятые из интенсивного хозяйственного использования защитные и охранные зоны с ограниченным режимом природопользования (ст. 44 названного Закона).

Требования в области охраны окружающей среды при размещении, проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию и эксплуатации объектов нефтегазодобывающих производств, объектов переработки, транспортировки, хранения и реализации нефти, газа и продуктов их переработки определены в ст. 46 названного Закона.

3. Правовой мерой предотвращения негативного влияния на состояние окружающей среды на этапе места размещения предприятия или хозяйственного объекта является процедура оценки воздействия на окружающую среду. В ст. 1 Федерального закона "Об охране окружающей среды" оценка воздействия на окружающую среду определяется как вид деятельности по выявлению, анализу и учету прямых, косвенных и иных последствий воздействия на окружающую среду планируемой хозяйственной и иной деятельности в целях принятия решения о возможности или невозможности ее осуществления. Обязательность оценки воздействия на окружающую среду при принятии решений об осуществлении хозяйственной и иной деятельности рассматривается как один из основных принципов охраны окружающей среды (ст. 3 названного Закона).

Статья 32 названного Закона предусматривает, что оценка воздействия на окружающую среду проводится в отношении планируемой хозяйственной и иной деятельности, которая может оказать прямое или косвенное воздействие на окружающую среду, независимо от организационно-правовых форм собственности субъектов хозяйственной и иной деятельности.

Приказом Госкомэкологии России от 16 мая 2000 г. N 372 утверждено Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации. Положение регламентирует процесс проведения оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС) и подготовки соответствующих материалов, являющихся основанием для разработки обосновывающей документации по объектам государственной экологической экспертизы.

ОВОС - это процесс, способствующий принятию экологически ориентированного управленческого решения о реализации намечаемой хозяйственной и иной деятельности посредством определения возможных неблагоприятных воздействий, оценки экологических последствий, учета общественного мнения, разработки мер по уменьшению и предотвращению воздействий (п. 1.1 Положения). Главная цель проведения ОВОС заключается в том, чтобы предотвратить или уменьшить степень негативного воздействия намечаемой деятельности на окружающую среду и связанных с ней социальных, экономических и иных последствий.

ОВОС проводится путем исследований, которые имеют научный характер, экологических, социальных и экономических аспектов возможных последствий реализации предполагаемой хозяйственной и иной деятельности.

Общим объектом ОВОС является намерение лица осуществить определенную деятельность, выраженное в соответствующей документации, которая обосновывает эту деятельность. Видами обосновывающей документации, при разработке которой должна проводиться ОВОС, являются проекты целевых программ, предусматривающих строительство и эксплуатацию объектов хозяйственной деятельности; проекты соглашений о разделе продукции; материалы обоснования лицензий на осуществление деятельности, которая может оказать воздействие на окружающую среду; проекты технической документации на новые технику, технологию, а также технической документации на новые вещества, которые могут поступать в природную среду; материалы комплексного экологического обследования участков территорий, обосновывающие придание этим территориям правового режима особо охраняемых природных территорий, и некоторые другие.

Следует подчеркнуть принципиально важный момент, что проведение ОВОС непосредственно связано с государственной экологической экспертизой. Намечаемая хозяйственная и иная деятельность - это деятельность, способная оказать воздействие на окружающую среду и являющаяся объектом экологической экспертизы (п. 1.1 Положения). Поэтому ОВОС проводится только по тем объектам хозяйственной и иной деятельности, в отношении которых должна проводиться государственная экологическая экспертиза. Объекты государственной экологической экспертизы указаны в ст. 11 и 12 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе". Статья 14 названного Закона предусматривает, что государственная экологическая экспертиза проводится при наличии в составе представляемых материалов документации, подлежащей государственной экологической экспертизе и содержащей материалы оценки воздействия на окружающую среду хозяйственной и иной деятельности, которая подлежит государственной экологической экспертизе. Государственная экологическая экспертиза не может быть проведена без предшествующей ей оценки воздействия на окружающую среду. Именно в этом заключается правовое значение ОВОС.

Результатами данной процедуры являются:

информация о характере и масштабах воздействия на окружающую среду намечаемой деятельности, альтернативах ее реализации, оценке экологических и связанных с ними социально-экономических и иных последствий, возможности минимизации воздействий;

выявление и учет общественных предпочтений при принятии заказчиком решений;

решения заказчика по определению альтернативных вариантов реализации намечаемой деятельности (в том числе о месте размещения объекта, о выборе технологий и иные) или отказа от нее, с учетом результатов проведенной оценки воздействия на окружающую среду.

Правовым выражением результатов ОВОС являются материалы по оценке воздействия, представляющие собой комплект документации, который одновременно является частью документации, представляемой на государственную экологическую экспертизу.

Для того чтобы предупредить возможные неблагоприятные воздействия на окружающую среду в случае реализации намечаемой деятельности, заказчик (исполнитель) обязан рассмотреть альтернативные варианты. Должны быть выявлены, проанализированы и учтены последствия всех рассмотренных альтернативных вариантов, а также "нулевой вариант", т.е. отказ от деятельности.

Инструкция по экологическому обоснованию хозяйственной и иной деятельности, утвержденная приказом Минприроды России от 29 декабря 1995 г. N 539, предусматривает особые требования к экологическому обоснованию в предпроектной документации на строительство объектов хозяйственной и иной деятельности. Особо следует отметить, что приоритетным при выборе места размещения объекта должен быть вариант, когда прогнозируемый экологический риск намечаемой деятельности будет минимальным. При этом не допускается размещение экологически опасных объектов на территориях, загрязненных химическими веществами, вредными микроорганизмами и другими биологическими веществами свыше предельно допустимых концентраций, радиоактивными веществами свыше предельно допустимых уровней, до полной реабилитации указанных территорий.

4. При выборе земельных участков для строительства очень важно выполнить все требования, которые предусмотрены в законодательстве о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Соблюдение санитарно-эпидемиологических требований преследует цели обеспечить охрану здоровья населения и сохранить окружающую среду. Так, согласно ст. 12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" при планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания.

При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила. Предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.

Статьи 20 и 22 названного Закона предусматривают санитарно-эпидемиологические требования к атмосферному воздуху в городских и сельских поселениях, на территориях промышленных организаций, воздуху в рабочих зонах производственных помещений, жилых и других помещениях, а также к сбору, использованию, обезвреживанию, транспортировке, хранению и захоронению отходов производства и потребления. В соответствии со ст. 24 названного Закона при эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами РФ.

Положение о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании утверждено постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. N 554. Основной задачей государственного санитарно-эпидемиологического нормирования является установление санитарно-эпидемиологических требований, обеспечивающих безопасность для здоровья человека среды его обитания. Нормативными правовыми актами, устанавливающими санитарно-эпидемиологические требования, являются государственные санитарно-эпидемиологические правила (санитарные правила, санитарные правила и нормы, санитарные нормы, гигиенические нормативы). В настоящее время действует большое число санитарных правил. Многие из них специально устанавливают требования к размещению соответствующих объектов.

5. Соответствующие экологические требования содержатся также и в иных законодательных актах. Федеральный закон "Об охране атмосферного воздуха" закрепляет правило, согласно которому при проектировании, размещении, строительстве, реконструкции и эксплуатации объектов хозяйственной и иной деятельности, при застройке городских и иных поселений должно обеспечиваться непревышение нормативов качества атмосферного воздуха в соответствии с экологическими, санитарно-гигиеническими, а также со строительными нормами и правилами в части нормативов площадей озелененных территорий (ст. 16 Закона).

В процессе проектирования и размещения объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих вредное воздействие на качество атмосферного воздуха, в пределах городских и иных поселений, а также при застройке и реконструкции городских и иных поселений должны учитываться фоновый уровень загрязнения атмосферного воздуха и прогноз изменения его качества при осуществлении указанной деятельности. В целях охраны атмосферного воздуха в местах проживания населения устанавливаются санитарно-защитные зоны организаций. Размеры таких санитарно-защитных зон определяются на основе расчетов рассеивания выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферном воздухе и в соответствии с санитарной классификацией организаций.

Запрещаются размещение и эксплуатация объектов хозяйственной и иной деятельности, которые не имеют предусмотренных правилами охраны атмосферного воздуха установок очистки газов и средств контроля за выбросами вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух. Запрещаются также проектирование, размещение и строительство объектов хозяйственной и иной деятельности, функционирование которых может привести к неблагоприятным изменениям климата и озонового слоя Земли, ухудшению здоровья людей, уничтожению генетического фонда растений и генетического фонда животных, наступлению необратимых последствий для людей и окружающей среды.

Статья 22 Федерального закона "О животном мире" предусматривает, что любая деятельность, влекущая за собой изменение среды обитания объектов животного мира и ухудшение условий их размножения, нагула, отдыха и путей миграции, должна осуществляться с соблюдением требований, обеспечивающих охрану животного мира. Хозяйственная деятельность, связанная с использованием объектов животного мира, должна осуществляться таким образом, чтобы разрешенные к использованию объекты животного мира не ухудшали собственную среду обитания и не причиняли вреда сельскому, водному и лесному хозяйству.

Очень важным является требование о том, что при размещении, проектировании и строительстве населенных пунктов, предприятий, сооружений и других объектов, совершенствовании существующих и внедрении новых технологических процессов, введении в хозяйственный оборот целинных земель заболоченных, прибрежных и занятых кустарниками территорий, мелиорации земель, использовании лесов, проведении геологоразведочных работ, добыче полезных ископаемых, определении мест выпаса и прогона сельскохозяйственных животных, разработке туристических маршрутов и организации мест массового отдыха населения и осуществлении других видов хозяйственной деятельности должны предусматриваться и проводиться мероприятия по сохранению среды обитания объектов животного мира и условий их размножения, нагула, отдыха и путей миграции, а также по обеспечению неприкосновенности защитных участков территорий и акваторий.

В случаях размещения, проектирования и строительства аэродромов, железнодорожных, шоссейных, трубопроводных и других транспортных магистралей, линий электропередачи и связи, а также каналов, плотин и иных гидротехнических сооружений должны разрабатываться и осуществляться мероприятия, обеспечивающие сохранение путей миграции объектов животного мира и мест их постоянной концентрации, в том числе в период размножения и зимовки.

6. Специальные требования предъявляются к объектам размещения отходов. Эти требования установлены в ст. 12 Федерального закона "Об отходах производства и потребления". Создание объектов размещения отходов, т.е. специально оборудованных сооружений, предназначенных для размещения отходов (полигонов, шламохранилищ, хвостохранилищ, отвалов горных пород и др.), допускается на основании разрешений, выданных федеральными органами исполнительной власти в области обращения с отходами.

Определение места строительства объектов размещения отходов осуществляется на основе специальных (геологических, гидрологических и иных) исследований и при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы. Запрещается захоронение отходов на территориях городских и других поселений, лесопарковых, курортных, лечебно-оздоровительных, рекреационных зон, а также водоохранных зон, на водосборных площадях подземных водных объектов, которые используются в целях питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Запрещается захоронение отходов в местах залегания полезных ископаемых и ведения горных работ в случаях, если возникает угроза загрязнения мест залегания полезных ископаемых и безопасности ведения горных работ.

Действуют санитарные правила "Гигиенические требования к устройству и содержанию полигонов для твердых бытовых отходов. СанПиН 2.1.7.1038-01".

7. Требования об обеспечении радиационной безопасности при воздействии природных радионуклидов установлены в ст. 15 Федерального закона "О радиационной безопасности населения". Так, по общему правилу облучение населения и работников, обусловленное радоном, продуктами его распада, а также другими долгоживущими природными радионуклидами, в жилых и производственных помещениях не должно превышать установленные нормативы.

В целях защиты населения и работников от влияния природных радионуклидов должны осуществляться выбор земельных участков для строительства зданий и сооружений с учетом уровня выделения радона из почвы и гамма-излучения; проектирование и строительство зданий и сооружений с учетом предотвращения поступления радона в воздух этих помещений; проведение производственного контроля строительных материалов, приемка зданий и сооружений в эксплуатацию с учетом уровня содержания радона в воздухе помещений и гамма-излучения природных радионуклидов; эксплуатация зданий и сооружений с учетом уровня содержания радона в них и гамма-излучения природных радионуклидов. Запрещается использовать строительные материалы и изделия, не отвечающие требованиям к обеспечению радиационной безопасности. При невозможности выполнения нормативов путем снижения уровня содержания радона и гамма-излучения природных радионуклидов в зданиях и сооружениях должен быть изменен характер их использования.

8. Статья 25 Закона РФ "О недрах" определяет условия застройки площадей залегания полезных ископаемых. Проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки.

Застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускаются с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориальных органов и органов государственного горного надзора только при условии обеспечения возможности извлечения полезных ископаемых или доказанности экономической целесообразности застройки. Самовольная застройка площадей залегания полезных ископаемых прекращается без возмещения произведенных затрат и затрат по рекультивации территории и демонтажу возведенных объектов.

Детально порядок регулирования застройки таких площадей урегулирован постановлением Госгортехнадзора России от 30 августа 1999 г. N 64 "Об утверждении Положения о порядке выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезных ископаемых". Положение устанавливает порядок выдачи разрешений на застройку указанных площадей, включая размещение строительства подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, и требования по обеспечению промышленной безопасности и охраны недр, а также требования безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействий техногенного характера.

Разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых выдаются в целях предупреждения самовольной и необоснованной застройки площадей залегания полезных ископаемых, охраны недр, включая сохранение условий для наиболее полного извлечения полезных ископаемых, а также обеспечения охраны объектов строительства от вредного влияния горных работ. Разрешение на застройку выдается на основе данных горно-геологического обоснования до начала проектирования намечаемого строительства объекта.

9. Для того чтобы правильно и обоснованно решить вопрос о выборе земельного участка для строительства, орган местного самоуправления должен иметь информацию о том или ином земельном участке. В п. 2 комментируемой статьи перечислено содержание такой информации. Речь идет об информации о разрешенном использовании земельных участков, об обеспечении земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

10. Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет обязанность органов местного самоуправления информировать население о предстоящем предоставлении земель и одновременно закрепляет право граждан, общественных и религиозных организаций участвовать в решении вопросов изъятия земельных участков. Орган местного самоуправления обязан также информировать собственников о возможном выкупе у них земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Статья 28 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусматривает, что для обсуждения проектов муниципальных правовых актов по вопросам местного значения с участием жителей муниципального образования представительным органом муниципального образования, главой муниципального образования могут проводиться публичные слушания. Публичные слушания проводятся по инициативе населения, представительного органа муниципального образования или главы муниципального образования.

На публичные слушания должны выноситься проекты планов и программ развития муниципального образования, проекты правил землепользования и застройки, проекты планировки территорий и проекты межевания территорий, а также вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.

Условия проведения публичных слушаний по указанным выше вопросам урегулированы в ГрК РФ (ст. 28, 30, 39, 40, 46). Результаты публичных слушаний учитываются при принятии соответствующих решений, но они не носят обязательного характера. Так, глава муниципального образования может учесть эти результаты и направить, например, проект генерального плана документ на доработку, но может и проигнорировать мнение населения. В этом случае его действия нельзя оспорить в судебном порядке.

11. В качестве третьего этапа процедуры выбора земельного участка для строительства ЗК РФ выделяет оформление акта выбора участка. Установление санитарной (охранной) зоны объекта также оформляется указанным актом. В том случае, если требуется изъять, т.е. выкупить, земельный участок для государственных или муниципальных нужд, к акту должны прилагаться расчеты убытков лиц, использующих земельные участки (ст. 57 ЗК РФ).

Утверждение акта выбора земельного участка оформляется путем принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Срок действия этого решения - три года.

Правовое значение решения о предварительном согласовании места размещения объекта заключается в том, что на его основе затем принимается решение о предоставлении участка. Кроме того, после того, как лицо, использующее земельный участок, было проинформировано о предстоящем изъятии, это лицо несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством на участке или иного его улучшения. Согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Особо следует отметить, что п. 9 комментируемой статьи в качестве гарантии соблюдения прав заинтересованных лиц закрепляет право на обжалование решения о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта в суд.

12. Требования, касающиеся предварительного согласования места размещения объекта, содержатся не только в ЗК, но и в иных законодательных и нормативных правовых актах. Так, ч. 9 ст. 48 ГрК РФ закрепляет норму о том, что орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям.

В соответствии с п. 8 ст. 14 Федерального закона "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если размещение олимпийского объекта предусмотрено принятым до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с земельным законодательством решением о предварительном согласовании места размещения объекта, подготовка и утверждение документации по планировке территории для размещения соответствующего олимпийского объекта не осуществляются.

Статья 15 названного Закона устанавливает следующие правила. Так, в случаях изъятия земельных участков в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения предоставление других земельных участков взамен изымаемых осуществляется на праве собственности гражданам, имеющим право на бесплатное переоформление изымаемых земельных участков в собственность. Предоставление земельных участков в указанных случаях осуществляется без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объектов.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов федерального значения за счет средств иных юридических лиц, предоставляются Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта в аренду сроком на 49 лет без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов с правом передавать указанным лицам свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, а также с правом передавать арендованный земельный участок этим лицам в субаренду.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов федерального значения за счет средств федерального бюджета, предоставляются в безвозмездное срочное пользование организациям, осуществляющим строительство соответствующих олимпийских объектов федерального значения, без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов краевого значения и олимпийских объектов муниципального значения, предоставляются в безвозмездное срочное пользование организациям, осуществляющим строительство таких олимпийских объектов, без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов.