Перейти к основному содержанию

Статья 77 ЗК РФ. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Новая редакция Ст. 77 ЗК РФ

1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Комментарий к Статье 77 ЗК РФ

Пункт 1 комментируемой статьи выделяет в составе земель сельскохозяйственного назначения две группы земель - "предоставленные для нужд сельского хозяйства" и "предназначенные для этих целей". Однако точный состав этих двух групп земель не раскрывается ни в ЗК, ни в Законе N 101-ФЗ. Вместо этого в п. 2 ст. 77, п. 1 ст. 78, ст. 79, ст. 81 ЗК перечисляются (выделяются), по сути, виды разрешенного использования земельных участков. Причем в их перечислении не просматривается какая-либо научная или научно-практическая классификация.

В настоящее время в РФ отсутствует единый классификатор видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения. Приказом от 27 декабря 2006 г. N П/0425 Федерального агентства кадастра объектов недвижимости "Об утверждении классификаторов и справочников, входящих в "Сборник классификаторов и справочников автоматизированной системы ведения государственного кадастра недвижимости" установлен классификационный код 141000000000 - "Земли сельскохозяйственного назначения". Для вида "сельскохозяйственное производство" указанной классификацией предусмотрено пять подвидов, причем сельскохозяйственные угодья - один из пяти. Еще одиннадцать - для других видов, и среди них отдельно указаны "фонд перераспределения" и "для иных видов разрешенного сельскохозяйственного использования".

В классификаторе, который был разработан Регистрационной палатой МО совместно с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по МО и федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата" по МО, вид "сельскохозяйственное производство" предусматривает только сельхозугодья, а общее количество видов - двенадцать.

Предполагалось, что вопрос об исчерпывающем перечне видов разрешенного использования на землях сельскохозяйственного использования разрешится после принятия внесенного в Государственную Думу в 2011 г. проекта N 480434-5 ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, другие законодательные акты РФ в части уточнения порядка предоставления земельных участков и определения порядка их разрешенного использования", который после всех трех чтений и подписания Президентом России должен был вступить в силу с 1 января 2012 г. Однако указанный проект так и не был преобразован в закон.

В п. 2 комментируемой статьи перечисляются отдельные виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, среди которых первыми в перечне указываются сельскохозяйственные угодья. Такие угодья имеют приоритет в использовании этих земель, как предназначенных для жизненно важных публичных нужд со сложно выстроенной системой правового регулирования, во главе которого стоит Закон N 101-ФЗ как специальный акт. Остальные законы являются общими по отношению к указанному Закону в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения <629>.
--------------------------------
<629> Научно-практический комментарий к ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный) / Под ред. А.А. Ялбулганова. М.; Иваново, 2007. С. 6 (ком. к ст. 1, автор - А.А. Ялбулганов).

Сельскохозяйственные угодья в строгом смысле слова в период аграрной реформы - пашни, сенокосы и пастбища. Именно эти три подвида разрешенного использования были взяты за основу расчета среднерайонной доли бесплатной передачи земли в баллогектарах в процессе подготовки проектов землеустройства (перераспределения) реорганизуемых колхозов и совхозов. Земельная доля, право на которую возникало у граждан в основном в 1992 - 1995 гг. после утверждения главами администраций районов, состояла (и состоит в настоящее время) из сельскохозяйственных угодий: не менее 2/3 - пашня, остальное - "прочие угодья".

Все остальные виды разрешенного использования (несельскохозяйственные угодья): внутрихозяйственные дороги, коммуникации, лесные насаждения, водные объекты, а также здания, строения, сооружения соответствующего функционального назначения - являются вспомогательными, играют хотя и важную, но вспомогательную роль в обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Другой комментарий к Ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации

1. Землями сельскохозяйственного назначения комментируемая статья признает земли, целевым назначением которых является их использование в сельскохозяйственном производстве. Это земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, т.е. земли, которые в настоящее время уже используются в сельском хозяйстве, и земли, предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения должны находиться за границами населенного пункта. В том случае, если земли используются для сельскохозяйственного производства и находятся в пределах территории населенного пункта, то на них распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Это зоны сельскохозяйственного использования (ст. 85 ЗК РФ). Не распространяется режим земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности и иного специального назначения, которые предоставлены в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства (п. 6 ст. 87 ЗК РФ), а также на свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования (п. 2 ст. 90 ЗК РФ). Не являются землями сельскохозяйственного назначения также земли лесного фонда, используемые для ведения сельскохозяйственного производства.

Земли сельскохозяйственного назначения делятся на два основных вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, используемые как средство производства. Согласно п. 1 ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья в зависимости от их естественных природных свойств и экономической целесообразности использования их в целях растениеводства или животноводства, подразделяются на следующие виды угодий: пашни; сенокосы; пастбища; земли, занятые многолетними насаждениями; залежи.

Кроме того, в составе сельскохозяйственных угодий выделяются особо ценные для данного региона продуктивные земли, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений. Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов РФ (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Другая разновидность этих земель - земли, которые используются как пространственный территориальный базис для размещения внутрихозяйственных дорог, коммуникаций. На них могут быть расположены водные объекты, постройки и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, т.е. объекты недвижимости, непосредственно обслуживающие нужды сельского хозяйства.

2. Особый правовой режим имеют мелиорированные земли, который определяется законодательством о мелиорации земель. Специфика правового режима этих земель заключается в том, что к использованию этих земель устанавливается ряд дополнительных требований и условий в целях обеспечения их охраны.

Федеральный закон "О мелиорации земель" (ст. 2) определяет мелиорацию земель как коренное улучшение земель путем проведения гидротехнических, культуртехнических, химических, противоэрозионных, агролесомелиоративных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий. Мелиорируемые земли - земли, недостаточное плодородие которых улучшается с помощью осуществления мелиоративных мероприятий. Мелиорированные земли - земли, на которых проведены мелиоративные мероприятия.

Статья 10 названного Закона регулирует вопросы собственности на мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения. Мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения в соответствии с гражданским законодательством РФ могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Соответственно определяется и право собственности на противоэрозионные и пастбищезащитные лесные насаждения.

Государственные мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения могут принадлежать на праве собственности Российской Федерации, т.е. находиться в федеральной собственности, и на праве собственности субъекту РФ. К федеральной собственности относятся государственные мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения, размещенные на территории одного или на территориях нескольких субъектов РФ, осуществляющие межрегиональное и (или) межхозяйственное водораспределение и построенные (строящиеся) за счет средств федерального бюджета, а также использующиеся для осуществления полномочий Российской Федерации, установленных названным Законом. К собственности субъектов РФ относятся государственные мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения, не относящиеся к федеральной собственности, к муниципальной собственности, а также к собственности граждан и юридических лиц. Отнесение государственных мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений к федеральной собственности и собственности субъектов РФ осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

Государственные мелиоративные системы и находящиеся в государственной собственности отдельно расположенные гидротехнические сооружения, объекты и другое имущество организаций по эксплуатации мелиоративных систем и надзору за мелиоративным состоянием земель не могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц.

Мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, являются в соответствии со ст. 12 названного Закона муниципальной собственностью.

В собственности граждан и юридических лиц могут находиться мелиоративные системы общего пользования и мелиоративные системы индивидуального пользования и отдельно расположенные гидротехнические сооружения. Мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения, находящиеся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежат им на праве общей собственности.

Земельные участки, отнесенные в установленном порядке к мелиорируемым землям, предоставляются и изымаются для проведения мелиоративных мероприятий в порядке, предусмотренном земельным законодательством РФ (ст. 26 названного Закона). Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых размещены государственные мелиоративные системы или находящиеся в муниципальной собственности мелиоративные системы и находящиеся в государственной или муниципальной собственности отдельно расположенные гидротехнические сооружения, предоставляются организациям, осуществляющим эксплуатацию указанных систем и сооружений, в соответствии с законодательством РФ. Земельные участки, которые граничат с участками мелиорируемых (мелиорированных) земель, могут быть использованы для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством РФ.

Федеральный закон "О мелиорации земель" (ст. 30) определяет условия, которые должны соблюдаться для защиты мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений и защитных лесных насаждений. Так, строительство на мелиорируемых (мелиорированных) землях объектов и проведение других работ, не предназначенных для мелиорации земель, не должны ухудшать водного, воздушного и питательного режимов почв на мелиорируемых (мелиорированных) землях, а также препятствовать эксплуатации мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений и защитных лесных насаждений. Любая деятельность на мелиорируемых (мелиорированных) землях должна осуществляться в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса, включая мелиорацию. Сооружение и эксплуатация линий связи, электропередач, трубопроводов, дорог и других объектов на мелиорируемых (мелиорированных) землях должны осуществляться по согласованию с организациями, уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере агропромышленного комплекса, включая мелиорацию, а также соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.