Новая редакция Ст. 66 ЗК РФ
1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.
3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Комментарий к Статье 66 ЗК РФ
Комментируемая статья устанавливает порядок оценки земли, которая необходима для установления кадастровой стоимости земельных участков(налоговая база земельного налога), а также может использоваться в случаях установления ставок арендной платы.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимает профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Однако есть одно исключение, установленное п. 3 комментируемой статьи - в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Государственная кадастровая оценка земель проводится также в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В этом Законе есть целая глава "Государственная кадастровая оценка земель" (глава III.1), включающая в себя двенадцать статей. В ст. 24.11 "Понятие государственной кадастровой оценки" под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Остальными статьями главы III.1 регулируются принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; заключение договора страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; фонд данных государственной кадастровой оценки.
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316) определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.
Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Минэкономразвития РФ разработаны и приняты несколько нормативно-технических документов:
1. Приказ Минэкономразвития РФ от 4 июля 2005 г. N 145 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 08.07.2011);
2. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (ред. от 11.01.2011);
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)";
4. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения";
5. Приказ Минэкономразвития РФ от 23 июня 2005 г. N 138 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов";
6. Приказ Минэкономразвития РФ от 14 мая 2005 г. N 99 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда".
Продолжают действовать и ряд приказов Росземкадастра.
1. Приказ Росземкадастра от 26 августа 2002 г. N П/307 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений";
2. Приказ Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения" (вместе с Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения).
В Методических рекомендациях Минэкономразвития РФ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения приведены термины и определения, которые уже не повторяются в других методических рекомендациях и указаниях и являются общими для разных категорий земель.
Основные термины и определения:
кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход;
интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или группы почв) - относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100);
интегральный показатель технологических свойств объекта оценки - величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;
интегральный показатель местоположения объекта оценки - величина эквивалентного расстояния в километрах (далее по тексту - км) до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог;
дифференциальный рентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;
абсолютный рентный доход - минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 гектар (далее по тексту - га) сельскохозяйственных угодий независимо от их качества и местоположения для всех субъектов Российской Федерации;
расчетный рентный доход - сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов;
земельно-оценочный район (зона внутри субъекта Российской Федерации) - часть территории субъекта Российской Федерации, достаточно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Другой комментарий к Ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации
1. Вопросы оценки недвижимости, в том числе и земельных участков, регулируются Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки и иных целей (ст. 2 Закона). Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Основная задача законодательства об оценочной деятельности - определение стоимости объектов оценки, к которым ст. 5 Закона относит отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества и др. В отношении объектов оценки законодательством РФ должна быть предусмотрена возможность их участия в гражданском обороте.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность (оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.
Статья 6 названного Закона закрепляет право Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов на основаниях и условиях, предусмотренных Законом. Это право носит безусловный характер.
В законодательстве установлены случаи, когда оценка обязательна. Согласно ст. 8 Закона оценка требуется в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Такими основаниями являются случаи, когда необходимо определить стоимость объектов, находящихся в федеральной собственности, субъектов РФ или муниципальной собственности, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, в аренду; при использовании указанных объектов в качестве предмета залога; при их продаже или ином отчуждении; при переуступке долговых обязательств, связанных с данными объектами. Оценка необходима, когда объекты передаются в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе: при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон, если возникает спор о стоимости имущества.
Кроме того, оценка обязательна при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд и при оценке в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Некоторые вопросы оценки земельных участков отражены в Федеральном законе "О сельскохозяйственной кооперации". Так, согласно п. 5 ст. 35 Закона учет паевых взносов ведется кооперативом в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных и имущественных долей и иного имущества (за исключением земельных участков) или имущественных прав денежная оценка паевого взноса проводится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке передаваемого имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по денежной оценке передаваемого имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевого взноса может быть проведена независимым оценщиком. В случае внесения в счет паевого взноса земельных участков их денежная оценка проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" выделяет два вида стоимости объекта: рыночную стоимость и иную его стоимость. В условиях рыночной экономики возникают различные ситуации, когда необходимо определить реальную стоимость недвижимого имущества, т.е. рыночную стоимость. Без определения рыночной стоимости недвижимости нельзя совершить сделку купли-продажи, получить кредит под залог земельного участка, сдать его в аренду и т.д.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Стоимость имущества является рыночной при соблюдении следующих условий: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление рыночной стоимости имущества, в том числе земельного участка, необходимо, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки - в этом случае установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных названным Законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др. Комментируемая статья прямо предполагает определение рыночной стоимости земельного участка.
Согласно ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, в нее включаются рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества. Статья 344 ГК РФ устанавливает правило о том, что залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю.
В соответствии со ст. 42 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" земельный участок и недвижимое имущество, находящиеся в собственности садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, могут быть с согласия бывших членов такого объединения проданы в порядке, предусмотренном законодательством РФ, а вырученные средства за указанные земельный участок и недвижимое имущество переданы членам такого объединения в равных долях. При определении выкупной цены земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в нее включаются рыночная стоимость указанных земельного участка и имущества, а также все убытки, причиненные собственнику указанных земельного участка и имущества их изъятием, в том числе убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В законодательстве урегулирован порядок оценочной деятельности. Основанием для оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком (ст. 9 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки соответствующих объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством РФ.
Действуют Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р.
2. От рыночной стоимости земельных участков следует отличать нормативно-рассчитываемую стоимость. Такой стоимостью п. 5 ст. 65 ЗК РФ признает кадастровую стоимость земельного участка. Согласно комментируемой статье для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли РФ по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти*(18).
Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке. При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков" предусматривает, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со статьёй 388 НК РФ, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном ст. 14 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.